(房讯）企业规模化竞争逐渐深入，2019年房企集中度将进一步提升

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随着2018年全年和2019年第一季度房地产企业业绩发布，企业规模竞争逐步深化。市场统计显示，截至第一季度，前100家房地产企业的市场份额已超过70%。

今年的政府工作报告提出，要落实城市的主要责任，改革和完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场稳定健康发展。据行业分析，纵观当前宏观经济和房地产市场形势，从增量时代到存量时代，已经不支持过度扩张的发展模式。在新旧动能转换、产城一体化的大背景下，未来的房地产业将普遍尝试产业转型，走可持续高质量发展之路。

住房企业的集中度进一步提高

2019年以来，房地产市场政策调控的主调已经确立为“坚持住房产”。第一季度，地方政府落实了城市的主要责任，同时根据实际市场情况继续优化政策，促进房地产市场稳定健康发展。

在这种影响下，一些城市的住宅销售市场开始好转。其中，从3月份的单月数据来看，一二线城市明显回暖。企业业绩方面，前100家房地产企业销售规模同比增长，月度增速远高于去年同期。

与此同时，房地产企业之间的规模竞争不断深化，行业集中度进一步集中，尤其是领先的房地产企业。据Cree研究中心统计，1-3月碧桂园、万科、恒大、保利发展的销售业绩均超过1000亿元。

2019年一季度，在房地产百强企业中，各梯队房地产企业的销售集中度与去年相比保持了一定的增长。其中，30强房企集中度接近50%，100强房企集中度达到70.5%，均创历史新高。

"从业绩来看，百强企业保持良好的增长趋势."针对2018年房地产百强企业的业绩，中智研究院中心总经理白指出，不仅业绩增长，而且所有资源都集中在百强企业。

白说，从企业进入的城市和项目数量来看，前10名企业平均进入100多个城市，占地级以上城市的1/3。土地资源方面，前10家企业收购的土地量占前50家企业总量的一半，前50家企业中前10家企业的土地资源储量显著增加。在融资方面，前10名和前30名企业在资源储备过程中继续获得巨大优势。

所以中科院认为“有了土地资源的保障，有了资金资源的保障，百强企业未来可能会有更好的发展基础和条件。”

“从2018年年报来看，鉴于2018年下半年市场疲软，2019年上市公司对市场的总体预测以平稳运行为主，行业将保持整合态势。”嘉里研究中心的研究员杨颉·春(音译)分析道:“整体的稳定性和不断增加的差异化意味着2019年将会是更具竞争力的一年。促进销售将是2019年房企的主旋律。”

根据杨颉春的分析，在嘉里统计的25家典型企业中，有一半设定了2019年的销售目标，同比增长超过20%。因此，2019年房企集中度将继续上升。

一季度房地产企业市值上升

一季度，随着中央和地方人大对房地产市场监管基调的确定，大多数地区没有增加或升级原有的监管政策。同时，信贷环境改善、融资压力减轻、2018年房企业绩持续披露等利好消息不断发布。期间，优质地产股受到追捧，股价持续上涨，市值持续增长。

市值方面，行业市值规模进一步扩大，龙头企业优势凸显，持续保持领先地位。据中央参考所统计，2019年第一季度，前100家房地产企业市值总计40991.5亿元，比2018年底整体增长26.4%。

一季度十大房企总市值达到20841.5亿，占百强的50.8%。中央参考所相关负责人分析，“强强态势持续，龙头房企依托布局广、质量高、周转快、营销强的综合竞争力，继续受到资本市场青睐。”

在价格涨跌方面，96%的上市房地产企业市值有所提升。一季度，96家房地产企业总市值较2018年末有所增长，其中15家企业增长50%以上，54家企业增长30%以上。十大上市房地产企业市值平均增长76.4%。

该负责人表示:“一方面，由于a股和港股市场整体上涨，投资者的投资信心有所恢复；另一方面，与投资者更加关注公司持续改进的内在价值有关。尤其是行业去杠杆效应显著，优质房企产品质量和盈利能力的不断提升，增强了投资者信心。"

具体来说，一季度上市房地产企业市值大幅增长，主要是由于经营状况和盈利能力不断改善。特别是2018年部分企业业绩大幅提升，销售额和净利润创新高，股票价值得到资本市场高度认可。

2019年一季度，节后股市回升，恰逢房地产企业公布业绩的密集期，地产股市值顺势回升。上述中科院相关负责人指出，“短期内，监管政策和融资存在结构性边际改善，上市房地产企业市值将继续稳步上升；中长期来看，随着行业集中度的逐步提高，龙头房企的业绩会更好，未来企业的市场价值会进一步提升。”

高质量发展成为主流

4月11日，在全国房地产创新论坛和放勋。com品牌战略发布会上，业内人士普遍认为，房地产市场化改革逐步深化，从增量时代进入存量时代。目前的市场形势已经不支持过度扩张的发展模式。未来只需要做好产业转型，走可持续高质量发展之路。

在业内人士看来，2019年楼市调控的基调仍然是“坚持房改”。短期内，我们将坚持稳定地价和房价的预期，长期内，我们将加大推进房地产市场健康发展长效机制建设的力度。同时，2019年的政策走向也将更加强调城市主体责任的落实。在确保房地产市场稳定运行的前提下，抑制投机性房地产投机的政策一方面将继续保持连续性和稳定性，另一方面也将更好地保障合理的自住需求，优化整体政策组合，保持房地产市场稳定运行。

值得一提的是，2019年以来，房地产企业的态度普遍是“保守”和“谨慎”。一方面，没有布局的城市和地区不会轻易入驻。与前两年的总体扩张战略相比，很少有房地产企业表示要大规模扩大城市布局。同时，企业普遍表示，会严格按照既定的征地售房比例安排土地储备资金。

据上述研究所负责人分析，企业谨慎预期源于销售市场的不确定性，尤其是三四线市场的人气正在迅速下滑。另外，在不炒房的大基调下，未来不太可能出现售价大幅上涨的情况。

从今年上市房地产企业的业绩预期来看，大多数企业认为2019年整体市场运行平稳，行业发展增速将下降。因此，中科院预测，2019年将是行业集中度提高、企业间竞争更加激烈的一年。

在全国房地产创新论坛上，智库主席陈认为，房地产行业已经从之前的上升通道进入振荡通道，房企在发展过程中要回归核心，找到自己的核心优势，围绕核心优势进行一套要素整合，形成企业自主发展体系。

当代房地产执行董事兼总裁张鹏表示，房地产行业已进入强调质量、内涵和价值的时代。面对新形势，房地产企业应防止土地错配、资本错配和行业错配，促进企业转型升级和房地产行业发展。

编辑| Monina