(房讯）长租公寓发展快，监管还须跟得上

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近年来，国内住房租赁市场的政策红利不断增加，长期租赁公寓在资本的影响下发展迅速。然而，长期租赁公寓作为一个新兴行业，在缺乏配套法律法规的情况下，其发展必然会走弯路。针对暴露出来的问题，消费者如何有效规避风险？南宁作为中央支持发展房屋租赁市场的试点城市，在三年示范期内是否会再交出一张答卷？

问题:行业监管不成熟空怀特

近年来，一些非标准的长期租赁公寓托管企业为了迅速扩大市场规模，采取了“AG内低租金”、“长收益短支付”的经营模式。但这种模式容易造成资金链断裂，给房东和租客带来经济损失。一些非法企业和个人也利用这种模式形成“资金池”，积累了大量资金后就会跑路。

“虽然政府在不断规范市场，但长期租赁公寓市场仍不成熟，需要时间和政策来引导。”在业内人士看来，空小白的监管在一定程度上促成了上述事件在各地的发生。

南宁市住房和城乡建设局的一位工作人员指出，从行业角度来看，“低AG”、“长收益短支付”的商业模式是有风险的，因为赚差价赚不到利润，很有可能会落后。“但是，从目前的监管情况来看，这种模式并没有真正违反任何法律法规，这是一种市场行为。不只是南宁，全国都是，这方面没啥可做的，大部分都是等到“霹雳”之后。

据了解，在监管过程中，南宁市住建局通常会对这些企业进行约谈，如果发现房屋租赁企业可能采取“低AG”、“长收益短支付”的经营模式，会给予一定的警示提醒。

提醒:房东和房客应该“了解更多”

南宁市住建局针对类似问题指出，房东在托管出租屋时不应盲目追求高租金，应及时了解周边房屋的租赁市场价格，警惕租赁企业“低AG”带来的租赁风险。

另外，在与租赁企业或二房东签订租赁合同时，承租人应尽量选择短期租金支付方式(如按月或按季支付)，注意避免一次性支付大量租金。最后，建议租户使用2019年南宁市房屋租赁合同示范文本。

巧合的是，近日，南宁市房地产中介行业管理协会(以下简称南宁市房地产中介协会)对租房中的“AG低”、“长收入、短支付”等陷阱进行了风险预警。

据了解，2019年11月，南宁市房地产中介协会成立了“房屋租赁专业委员会”，目前已有数十家房屋租赁企业加入该俱乐部。“通过制定行业管理规范，对参与企业实施行业自律，开通投诉平台，宣传失信员工和企业。”

上述“房屋租赁专业委员会”副主任王伟林建议，在签订合同前，房东和房客应检查租赁企业的营业执照和相关资质，并更多地了解相关企业的市场信誉，然后再做出决定。“建议选择已向南宁市住建局备案的正规可靠的房屋租赁企业提供服务”。

参考:风险防控资金可以约束企业

在长期租赁公寓“闪电爆炸”的情况下，资金安全是消费者最关心的问题。实际案例表明，随着长期租赁公寓的快速发展，配套资金监管措施并不完善。

2019年12月25日，住房和城乡建设部、国家发展改革委等六部门发布了《关于整顿和规范住房租赁市场秩序的意见》(以下简称《意见》)。鉴于近年来长期租赁公寓的“闪电爆炸”事件，《意见》强调要防范房屋租赁的金融风险，防止房屋租赁企业形成资金池和增加杠杆。

《意见》发布后，全国许多地方开始探索建立房屋租赁保管制度。长期租赁公寓重灾区之一的杭州，走在了这项工作的前列。

今年8月17日，杭州市下发了《关于进一步实施房屋租赁资金监管的通知》，明确房屋租赁企业从8月31日起将所有相关租赁资金缴入专项存款账户进行管理。此外，“受托”房屋租赁企业应在9月30日前完成风险防控资金的支付，受托房屋应支付30%的风险防控资金。

“支付风险防控资金可以为房东和房客提供一定的保障。企业一旦运转，房东和房客就可以得到补偿，减少损失。”业内人士指出，这一监管措施的出台无疑直接提高了企业进入市场的成本门槛，行业可能面临重大洗牌。“对于资金紧张的企业来说，无疑是自下而上的薪酬”。

但是纵观全国，目前能监管租赁资金的城市并不多。“南宁的信息化普及率不是很高，尤其是租赁备案方面。监管租赁基金的时机尚不成熟。”南宁市住建局工作人员表示。

展望:选定试点城市，加强行业监管

今年7月，南宁成功进入中央政府支持的第二批住房租赁市场发展试点城市。在试点的三年时间里，南宁市将获得总计24亿元的中央财政奖励资金。

这对南宁房屋租赁市场来说无疑是个好消息。长期租赁公寓作为租赁市场的重要组成部分，也将从中受益。

24亿怎么花，花在哪里？据了解，在申报过程中，自治区财政厅对三年中央财政补助资金的使用和财政支持项目提出了明确的规划。其中，通过财政奖励，三年累计筹集资金0.9亿元，支持南宁市建立和完善住房租赁管理政策法规体系，完善住房租赁相关标准和技术指南，建立住房租赁租金价格引导机制，完善住房租赁消费配套政策。

南宁市住建局工作人员表示，目前消费者最关心的金融监管和退出机制将根据南宁市的实际情况进行推广。

“通过三年试点示范期的实施，南宁市的房屋租赁管理将逐步纳入法制轨道。”该工作人员指出，南宁在监管系统注册的租赁企业不多，很多都在监管之外。“拟修订南宁市房屋租赁管理办法，完善相关监管措施”。