(房讯）南宁物业服务收费标准重新定，将向平均值靠拢

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南宁不同小区物业费标准不同，近几年的趋势是“高不低”，所以很多小区物业费居高不下。对此，南宁市发改委价格管理科相关负责人表示，目前正在积极进行物业服务收费的定价，新标准出台后，新住宅小区的物业收费标准将更接近平均值。新标准只能适用于原物业服务合同结束并履行征求业主意见后已确定物业收费标准的住宅区。

▲南宁某小区物业管理利用几栋建筑的框架空楼，打造文化走廊。

要求不严格

物业管理公司已在投标前定价

根据我国相关法律法规，“物业服务费”的收费标准应考虑物业服务的成本和利润，成本一般包括物业人员的工资费用和公共设施的维护费用。因此，物业管理公司根据服务标准确定所需人力和公共设施的维护频率，以确定物业费的收费标准。

近年来，南宁实行市场调节价。很多小区是由前期物业管理公司管理，其物业费由前期物业管理公司和开发商协商。业主没有发言权。业主购房只要签订前期物业服务协议，前期物业管理公司就可以向业主收取费用。业主委员会成立后，物业管理公司和业主委员会可以协商一致正式物业收费标准。

但很多小区反映成立行业委员会存在很多困难，比如相关部门审核材料时间过长，业主大会出席业主人数不足，部分小区存在各种障碍等。目前南宁很多小区都没有业主委员会。

关于物业费的定价，南宁市住建局相关负责人告诉记者，2015年12月前，南宁实行政府指导价。当时有关部门根据物业管理公司的资质评定了不同的等级，物业管理公司根据不同的等级为业主提供相应的服务。2015年12月取消政府指导价，实行市场调节价后，物业管理公司丧失资质等级，物业管理公司按照服务协议为业主提供服务，并按照相应的服务内容收费。

上述负责人还表示，自治区对物业管理公司有服务水平，但没有强制要求物业管理公司遵循这一水平的要求。因此，大部分物业管理公司并没有参考这一级别的相关规定，而是在招标前设定物业费标准。中标后，将中标信息提供给住建部，其中包括物业费的定价，但住建部无权监控定价，只要求物业管理公司根据物价部门的要求确定。

政策变化

物业费返还给政府定价管理部门

那么，南宁住宅物业费发生了哪些变化？近日，记者来到南宁发改委了解此事。南宁市发改委价格管理科相关负责人介绍，由于近年来物业服务收费政策的变化，南宁市普通住宅小区的物业费经历了“实行政府定价管理到实行市场调节价，再回到实行政府定价”的管理模式。

2015年12月1日前，广西普通住宅小区物业服务收费实行政府定价管理。当时南宁的收费标准不超过1.65元/月& middot平方米。2015年12月1日后，原自治区物价局取消了全区普通住宅小区物业费的定价项目，物业费转为市场调节价。物业管理企业可以根据提供的物业服务水平和成本自行确定物业收费标准，不设下限。

2018年4月1日，自治区将普通住宅小区前期物业费重新纳入政府定价管理。随后，2018年11月和2019年12月分别发布了《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理指导意见》和《关于广西普通住宅小区前期物业服务水平指导标准的通知(试行)》。至此，自治区层面的物业服务收费政策已经制定。

该负责人表示，物业费重新纳入政府定价管理后，收费项目、物业服务成本和构成与原来有所不同，如之前最高为1.65元/月& middot平方米的标准包括物业费和电梯费。但根据新出台的指导意见，物业费和电梯费要分开收取。制定的物业费包含公共能耗费用，电梯费不再实行政府定价。因此，南宁需要根据自治区物业服务政策的变化，重新制定物业服务收费的项目和标准。在新的物业服务收费标准正式发布之前，普通住宅小区前期物业服务收费标准由业主和物业管理公司根据双方签订的合同执行。

定价基础

根据物业管理提供的服务水平确定

据了解，目前南宁市住宅物业服务实行分级管理，住宅物业服务的具体收费标准由物业管理公司和业主在政府指导价范围内根据物业管理公司提供物业服务的实际水平确定，并在物业服务合同中明确约定。

住宅物业费的构成包括物业服务成本、法定税费和合理利润。其中，物业服务费用主要包括管理服务人员的工资、按规定提取的社会保险和公积金，以及物业共用部位的日常运营费用、维修费用和公众责任险费用、物业服务区域的清洁卫生费用、物业服务区域的绿化维护费用、物业服务区域的秩序维护费用、物业管理公司的办公费用、物业管理公司的固定资产折旧以及业主约定的其他费用。

对于不同小区物业费差异较大的问题，负责人解释说，每个小区物业费的收费标准是根据物业管理公司提供的物业服务水平确定的。服务内容更多、服务质量更好的物业管理公司，收费标准也会更高。“老小区的物业费只能勉强维持几个人照看小区。相反，一些社区提供更好的服务，劳动力成本高，所以投标价格更高。

该负责人表示，发改委作为物价部门，将综合考虑物业服务内容、物业服务行业标准、服务成本、住宅物业服务水平、业主承受能力等因素，制定全市物业服务水平收费标准，而各住宅区实行的服务水平由住建部门进行考核。2015年7月以后，根据南宁市政府要求，市发改委不再对物业管理企业执行收费标准实行备案管理。物业费放开并实行市场定价后，大部分新建住宅小区的物业费主要集中在2~3元/月& middot平方米的区间”，很少有高档住宅小区定价更高。

未来方向

建议物业收费标准接近平均值

南宁市发展和改革委员会价格管理部门相关负责人表示，该部门最近收到了关于物业费相关问题的公开咨询。有市民反映，收到交付的新房后，发现其小区物业费达到2~3元/月& middot平方米，而周边社区仍在实行原政府定价管理的1.65元/月& middot平方米。

「我们亦积极向公众宣传及解释物业服务收费政策，包括政策改变及如何制订物业收费标准。」该负责人表示，南宁市最初实行的政府定价最高为1.65元/月& middot平方米的标准是2009年制定的，物业服务行业最大的成本就是人工成本。随着物价指数的变化，物业费有一定增长也是趋势。

该负责人表示，目前，南宁市发改委正严格按照国家发改委《政府定价行为规则》的相关要求，制定价格调查、成本监审、听取社会意见、合法性审查、集体审议等一系列定价程序。，从而推动物业服务收费的定价，争取早日出台既能让公众承担又能促进物业行业发展要求的物业服务收费政策。新标准出台后，新建住宅小区的物业收费标准将接近平均值，已经确定物业服务费收费标准的住宅小区只有在原物业服务合同完成并征求业主意见后，才能适用新标准。

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