(房讯）95家房企5000亿元到期债券高悬，节后忙筹“短钱”周转

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新冠肺炎肺炎疫情对房地产行业的影响仍在继续。在开工复工延迟和线下销售暂停期间，投资者开始提高房地产的风险预期。对此，房地产企业在积极发展线上销售的同时，也在融资端忙着寻找现金流的新入口。

据不完全统计，2月6日以来，16家房地产企业共抛出境内外融资方案555亿元，其中境外融资规模29亿美元。

“开发公司通常第一季度现金流安排比较宽松，预计第二季度现金流压力会更加集中。”壳牌研究院新房分析师潘浩在接受记者采访时表示，加快发债步伐、扩大融资规模是房企的必然选择。

房企忙着发行短期债补充现金流

房企近期加大了发债力度，一方面出于偿债需求，另一方面受疫情影响，想通过融资缓解目前的现金流紧张。有的房地产企业甚至直接声明发行的公司债券是“防疫控债”。

2月13日，天津市TEDA临时股东大会通过了关于非公开发行公司债券的议案，拟发行总规模不超过20亿元人民币的公司债券(疫情防控债券)。

“疫情期间相对友好的金融环境也将加快房企发债的步伐。”潘浩告诉记者。

据公开信息统计，春节以来，至少有建业地产、和盛创展、中梁控股集团等部分房企在一年内发行美元债，总金额近18亿美元。以新力控股为例。2月12日，新立控股与中银国际杠杆结构金融有限公司达成1.4亿美元定期贷款融资协议。根据协议，贷款应于2020年12月31日全部偿还。

据公开统计，自2019年3月以来，国内房企已发行约17只一年期美元债券。然而，自2020年春节以来，一年内发行了五只美元债券。

“通常情况下，长期债券的融资成本较低，企业更愿意锁定长期资本。”一些业内人士直言不讳地告诉记者，但自今年春节以来，新冠肺炎突然爆发的肺炎已导致房企调整融资节奏。发行短期美元债是应对当前疫情下暂停销售的现金流周转手法。

中原地产首席分析师张大伟也告诉记者，增加融资规模，甚至提高融资成本，背后是对销售不足的担忧和债务偿还高峰期的压力。

▲网络图

偿债压力增加了

根据Cree Real Estate的研究，2020年是房地产企业债券到期的高峰期。95家房地产企业全年到期债券总额超过5000亿元，比2019年增长45%，房地产企业融资和偿债压力较大。短期来看，目前国内疫情严峻，将继续影响房企融资。据不完全统计，房地产企业3月份到期的债券总额超过330亿元人民币，虽然2020年1月份到期的债券数量相对少于2020年1月份，但房地产企业到期的海外债券数量是当年的峰值。

克里认为，即使房地产企业的债券已经提前赎回，或者还款计划已经做好充分准备，但在疫情的影响下，启动计划的停止和后续启动的恢复还需要一段时间，这也将对企业，尤其是高杠杆企业造成很大的财务压力。单从利息支出来看，根据2019年上半年70家房地产企业的平均融资成本和总计息负债来看，70家房地产企业的月利息支出已经超过350亿元。

“自去年下半年以来，房地产行业的资金链总体紧张。”通策研究所所长张宏伟在接受采访时表示，这种情况至今没有改变。

“在整体高压环境下，不同房企的压力程度是有差异的。”潘浩告诉记者，根据2019年房企中期财务报告前50名的分析，7家房企的短期负债率不到1，这意味着目前可用的货币无法覆盖其短期债务；还有7家房地产企业短期负债率大于10，说明其流动性充足，抗风险能力强。不同的房企对自身的债务压力有不同的表现。当疫情的影响叠加起来，那些短期负债率低的房企的压力就更明显了。

在短期内无法开始大规模销售的情况下，一年内到期的短期债务确实可以解决燃眉之急。但在张宏伟看来，海外金融机构已经看到房企因支付压力等原因暂时关闭售楼处的情况。，这就导致了房企现金流量的阶段性吃紧，并可能做出阶段性的紧缩行动。但国内融资渠道不排除宽松政策的出现，目前还不清楚。

潘浩进一步表示，在短期内，一方面，住房企业应加快实现销售转型，加快与政府和相关机构的授权和合作，并寻求简化流程和实现在线交易；另一方面，要拓展自己的融资渠道，通过资本担保、提高票面利率、增加股东持股等方式保证短期流动性。此外，一些资金相对充裕的房企可以尝试收购土地，有望在土地市场竞争压力减轻的情况下，为下一轮发展提供支撑。

编辑|林飞