(经济）多家千亿规模级房企收缩战线，缩减开支进入“过冬”模式

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去年底，房地产行业上演了一场1000亿元或想挺进1000亿元阵营的房企“抢”战。对规模的极度渴求使得这个行业的员工流失率达到35%以上；最近故事开始反转，大型房地产企业停止招聘、精简营销团队、减少土地投资开发部裁员的消息层出不穷。碧桂园、万科、R&F、新城控股等房地产企业都被告知，正在裁员调整人员，为楼市寒冬做准备。

“从今年8月到明年，市场会有小低谷已成定局。销售规模1000亿元的房企一线营销人员率先感受到了这一波变革。今年6月，一些企业启动了人事调整计划。”兰德咨询(RAND Consulting)总裁宋延庆告诉记者，目前，开发商人事调整的总体原则是“减少营销，增加设计”，“改善总部，加强一线”。

将人员结构调整为“精简”

在目前的市场形势下，住房企业普遍采取了冬季就业紧缩的政策。“减少建筑面积，调整考核指标，提高销售收益率”一般是房企裁员或优化人员结构的具体策略。但无论是缩小三四线城市扩张步伐，还是改变营销方式，背后的逻辑都是精简人员，降低费用，缩小扩张战线，生存，实现发展。

对于近期有报道称部分下属一线单位对投资扩张线进行了人事调整，新城控股告诉记者，此举是一线单位根据实际工作情况进行的人事结构优化调整。人力资源优化是企业的一项正常工作。在集团整体层面，人才招聘工作正在按计划进行。

值得注意的是，记者获得的一家房地产企业内部宣传信息显示了该企业管理改革的趋势。“公司领导对上述问题有清醒的认识。这一变化的目标之一是调整结构，提高质量，促进现有人才的效率。同时，根据战略匹配的需要，要适应当前权力的释放，提倡“人随事走”。我期待着改变，纠正公司头大、头小、头重脚轻的姿势，打造强健的体魄，争取力量和实力。”

正如宋延庆所展示的，近年来，房地产企业之间的合作趋势越来越紧密，如并购、合作暖团、联合资源获取土地等。但这种合作往往导致人员结构臃肿，尤其是营销团队。存在一个项目匹配两家公司营销团队的现象。因此，在市场低迷的情况下，裁掉一些“业绩不佳”的人员，加强一线团队的营销力量，是必然的。

减少营销系统，增加设计一线人员

“在房地产企业的业主眼里，有一个衡量营销体系业绩的指标，就是人的平均销售额(指除去物业人员后的开发体系人员)，或者说人的效率比，每个房地产企业的人均销售指标是不一样的，一般管理层会根据这个指标调整裁员。”宋延庆告诉记者，比如你想保持人均800万元的销售额，那么人力资源部会制定一个总体规划，然后调整各条线的人员。

宋延庆表示，在不同的阶段和时期，不同的房企对人员结构的调整方式是不同的。在目前的市场形势下，房企增加设计系统人员比例，减少营销系统人员和土地投资开发人员是一种常见的做法，这源于营销模式和土地投资开发模式的变化。

在营销线上，房地产企业通过绩效考核目标变相裁员，精简优化一线营销人员。比如某房地产企业发布内部指标，一个营销人员一个月会带20组客户，最后业绩不达标的就走人。在土地投资扩张线方面，自2015年以来，大中型住宅企业一直在加快扩张规模，土地扩张线内的人数增长迅速。现在土地溢价率更低，土地拍卖现象频繁。土地投资扩张线是房企收缩扩张的第一站。

人事变动始于行业焦虑

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房地产企业的业务运营确实受到了冲击。一般来说，适当的裁员有利于企业轻装上阵。

业内人士表示，我们应该理性看待裁员。目前，房地产市场进入深度调整期，融资成本和土地成本居高不下，尤其是近几年，在营销和土地开发体系不断扩大规模的情况下，许多住宅企业选择内部优化人员结构，以增强竞争力。优化人员结构不仅可以提高企业管理效率，还可以帮助房企降低成本，减轻企业的经营压力。

记者获得的一条内部消息可能反映了房地产企业的焦虑。数据显示，“公司目前拥有可观的资源，我们可以安心过上舒适的生活。但是，市场竞争残酷无情，不进则退。不改变，就不会‘折腾’和承受改变的痛苦。当水无情的空死去时，我们可能连痛苦的机会都没有了。”这是一个销售规模上千亿的房地产企业的焦虑。

从这个角度来说，万科喊“活”可能是对生存发展的清醒认识。毕竟行业对这个低谷的判断很可能会持续到2020年。

来源:证券日报

值日官佟秦贵元

值班编辑王霞