(经济）宁损失数十万也要违约，香港楼市10年牛市终结？

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香港楼市正面临十年来前所未有的变化。据媒体11月14日报道，房地产服务机构仲量联行发布的最新报告指出，香港楼市10年一遇的上涨周期正式结束。预计到2019年底，香港住宅物业价格至少下降15%；如果宏观经济走弱，股市继续下跌，跌幅可能扩大到25%。仲量联行不是第一家唱“0”/香港楼市的机构。

下降了20%以上

上一轮经济危机中，香港房价大跌高达七成。

其实这轮降价已经开始了，25%的跌幅可能只是目前保守的预期。因为从目前房地产实际成交价格的降价幅度来看，香港房价会下降25%，可能不会等到2019年底。

数据显示，蓝筹股市场最近下跌了22%。

被誉为「香港楼市参考指数」十大「蓝筹屋」之一的嘉湖别墅，近日房价大跌。中原地产10月份发布的报告显示，截至10月初的12周内，嘉湖别墅的房价下跌了15%。近日，嘉湖别墅一套实用面积442平方英尺的两室套房以456万港元成交，比同类单元最高成交价低逾22%。

已经降价20%以上的嘉湖别墅不是一个很好的例子。中原地产最新数据显示，这两个月降价幅度最大、降价幅度最大的区域是新界东；唯一一个房地产价格全面下跌的地区是新界东。此外，在截至10月初的12个星期内，新界西的私人楼宇价格亦下跌了2.5%，而新界东和新界西则居住了接近一半的香港人口。在最近一周的数据中，一个月内降价超过10%的楼盘不在少数。

香港的豪华住宅市场最近也出现了下滑的迹象。10月16日，香港地政总署宣布香港山顶文辉道12号的大厦投标不符合标准。这是香港山顶昂贵地段为数不多的大型官地之一。虽然地段质量和土地质量还是不错的，但是由于最近楼市降温，市场对土地估价的分歧很大。

此外，奢侈品卖家亏本销售的现象也开始出现。10月22日，沙田九独山的一处房产以1300万港元的价格售出。卖方持有该房产近四年。此时交易账面损失6万港元，但扣除税费和佣金费用后损失约68万港元，是该地区首例“血淋淋”的买卖案。据悉，去年12月，卖家以1820万港元的价格挂牌出售，成交价1300万港元比最初挂牌价格低520万港元，跌幅近30%。

买方违约激增

10月中旬，香港研究会的调查结果显示，60%的受访者对香港未来6个月的经济持悲观态度，40%的受访者预测房价会下跌。许多机构也发布了香港房价预警。此外，蓝筹股市场下跌超过20%，这极大地削弱了豪宅的吸引力，随之而来的是买家违约激增。

数据显示，从今年年初到10月底，香港新房交易中出现个人买家违约的案例有36起，而2007年只有9起，而且数量增加了3倍。

香港新房交易需要5%的定金。今年，违约楼宇的成交价在490万至3980万港元之间，这意味着选择违约的买家需要支付25万至200万港元的罚款。

富人开始犹豫和退缩，而那些刚刚需要的人开始恐慌和担忧。房价从上世纪末的六年高位暴跌70%的悲惨局面至今历历在目。香港人在损失几十万港币存款和把房子变成负资产之间选择了前者。

五大迹象表明房地产市场又回来了

莫顿亚太研究小组最近指出，有五个迹象表明香港房价正在回升。

第一，按揭贷款申请数量大幅减少。根据HKMA的最新数据，9月份新申请的按揭贷款数量为7977笔，环比下降55.6%。Moto援引中原地产的话说，9月份香港抵押贷款申请量的月度降幅是20年来最大的。

二是豪宅销量大幅下滑。数据显示，9月份香港豪华住宅项目成交量为2005年以来同期最低。

第三，房产中介放假。香港主要代理行之一的美联地产重启无薪休假机制，10%业绩最差的员工不得不离职，然后55%的员工不得不休至少三个月的无薪假。

第四，二手市场“大跌”。根据地产代理商的交易数据，二手楼宇价格开始下降，其中九龙湾部分物业减价28%，部分物业减价17%。

第五，新盘销量下降。房地产中介数据显示，截至10月28日，10月份新增成交量仅112亿港元，剔除节假日因素，创16个月新低；10月份交易量录得1130宗，比9月份下降近一半。

机构一致空

面对不断下滑的数据，各机构一致看好空港楼市的走势。

CLSA此前发布的一份研究报告称，经过多年的上涨，随着市场人气的急剧下降，香港房价将大幅下跌。香港房地产市场正在经历15年来最糟糕的宏观环境。加息、经济放缓和人民币贬值正在影响香港房地产市场。

瑞银之前也发表过研究报告，称香港房价与宏观经济高度相关，过去房价下跌主要是经济震荡所致。该行预计，贸易摩擦将在中期内使香港的国内生产总值增长率下降0.5至0.8个百分点。我相信香港经济的恶化会令楼市变得脆弱。

野村香港房地产股票分析师认为，虽然香港房价下半年会回落，但香港房价的压力更有可能在2019年真正体现出来。

光明智能证券甚至预测未来两年香港房价将下跌40%。

加息让房地产市场雪上加霜

截至今年7月底，香港房价已连续27个月上涨，仅上半年就上涨了13%。因此，香港连续八年被评为“世界上最实惠的城市”。

但从今年8月开始，香港银行业开始加息，香港楼市开始出现降温迹象。11月5日，香港金融管理局总裁陈德林公开表示，8月份香港房价开始下跌，近几个月成交量明显下降，一、二级销售总成交量下降48%，反映市场气氛冷淡。

随着年内美国两次加息，香港银行业开始提高存贷款利率。

今年9月，香港金融管理局跟随美联储再次加息，将贴现窗的基本利率提高25个基点至2.50%，这是银行透过贴现窗向HKMA借入隔夜港元流动资金的基准利率。香港金融管理局加息仅数小时后，香港四大银行——汇丰银行、恒生银行、中银香港和渣打银行一致上调港元最优惠贷款利率，这是自2006年以来的首次，意味着香港超低利率环境的结束，也直接导致房地产抵押贷款成本上升，这将增加购房者的负担，给香港房地产销售市场带来巨大压力。

这些年来，房价的快速上涨已经压得购房者喘不过气来，这一轮加息也成为压倒骆驼的“最后一根稻草”。

市场参与者表示，促使买家退出的原因不仅是房价负担不起，还有经济担忧。美联储将继续正常化货币政策，即继续加息以收缩过去十年释放的流动性，香港将跟随美联储进一步加息。这意味香港楼市的压力会增加，本地经济也会受到影响。

目前房价下行通道刚刚开通，成交案例多，跌幅超过20%；虽然预计上一轮经济危机市场跌幅不会高达70%，但未来一年下跌25%应该是比较乐观保守的预期。

来源是中国证券报

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