(房讯）重大政策调整再扩围，你越来越有希望住上这样一套房

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一年半之后，租房传来沉重的消息。国土资源部官网1月16日报道，同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳等城市使用集体建设用地建设出租屋。

此前，北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展了集体建设用地建设租赁住房试点工作。

扩大重大政策范围意味着什么？土地市场和租赁市场会掀起怎样的波澜？

【/s2/】建造出租屋的土地从何而来？

既然是试点，就有选择。福州市划定了住房需求旺盛的仓山区、金安区，采取统筹规划、循序渐进的方法，分批开展试点。第一批试点项目的五块地总计约109亩。

南昌试点集中在高新区、红谷滩新区、青山湖区，土地管理秩序良好，区域配套相对完善，产业集群和高等院校高度集中。

青岛虽然没有划定具体区域，但强调要建在出租屋需求大、区域基础设施齐全、医疗教育设施齐全的地区以及轨道交通车站周边地区。

海口市第一个试点项目将选择1-2个地块，重点是基础设施完善、医疗、教育、交通等公共设施齐全、人口居住需求大的地区，特别是新市民聚集的城乡结合部。

贵阳市第一批试点选择了云岩区、关山湖区、花溪区、乌当区、白云区、经济开发区、清镇市、修文县，重点强调重点工业功能区、城乡结合部等出租屋需求较大的地方。

总体而言，对出租屋需求较大的地方，新市民较多，区域配套相对完善的地方，将成为集体建设用地建设出租屋的“重要城镇”。

谁有资格参与试点项目建设？

根据公共实施计划，集体建设用地建设的租赁住房项目，申请人是项目所在地的集体经济组织。集体经济组织经批准后，可以通过合资、股份等方式与市、区国有企业合作开发建设，也可以通过合资选择社会资本经营。

【/s2/】为什么强调与国企合作？

中国农业大学土地科学与技术学院教授朱道林在接受中新社采访时表示，集体建设用地建设的出租屋属于经济适用房，其价格会低于市场价格，普遍鼓励国企积极参与出租屋建设。

利用集体土地建设租赁住房也是为了响应国家“建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”的要求。

相比之下，如果私营企业参与出租屋建设，往往会遇到“不算账”的问题。

一位房地产企业30强高管接受中新社直通车采访时表示，开发商做出租屋有两大难点。一种是大量资金存在租赁项目中，无法及时周转盈利。另一个是受制于高房价。国内出租屋回报率一般不到2%，收益低。

“即使集体建设用地的土地成本较低，租金收入也必须覆盖土地成本、建设和运营成本，资金才会有利可图。此外，鼓励国有企业参与还考虑了资产不会流失，集体建设用地所有权不变的问题。”前述高管直言不讳。

值得一提的是，在经历了这一轮房地产调控的高压之后，持有重资租赁项目的房企一线出现了收缩迹象。2018年，很多父母租了公寓，也因为资金链和业务问题而断仓。盈利困难仍然是长期租赁公寓面临的一个主要问题。

【/s2/】出租屋有哪些红线不能碰？

社会资本很难进入集体出租屋，也和这些红线有关。

根据实施方案，集体建设用地不得出售、转让或抵押；集体租赁住房只能整体持有，不得单独登记、转让、转租或抵押；坚决杜绝变相开发建设小产权房；房租贷款不得非法使用。

具体租房方面，各地规定不同。

福州市规定，合同约定的最长租赁期限不超过6年，一次性收取的租金不超过1年，不包含自动续租条款。

南昌市规定合同约定的租赁期限原则上不超过10年，一次性收取的租金一般不超过1年。

青岛市规定最长租赁期限不得超过20年，特定承租人不得转租，一次性收取的租金不得超过1年，不包含自动续租条款。

海口市规定集体租赁住房的租赁期限不得超过10年，一次性收取的租金一般不得超过1年。租赁合同期满后，原承租人可以优先续租。

贵阳规定合同期限不超过5年，一次性收取的租金一般不超过1年。合同期满后，如双方无异议，可续租。

以上红线也意味着社会资本的退出已经成为问题。

随着房企试图向多元化经营转型，追求稳定收入以避免周期性波动，持有大量租赁资本不仅是一块大蛋糕，也是一个烫手山芋。

易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，目前的一些政策仍然旨在避免“以租代售”的局面，增加租赁市场的供应，满足人们的住房需求。如果以后这类项目实行“同租同卖”，集体建设出租屋会迎来更多的收益。

对于租房者来说，他们最关心的两件事，一是合适的位置，二是合适稳定的租金。如果相关医疗、教育、交通等配套设施完善，用六个钱包买房的现象可能会放缓。

在这背后，需要建立一个长期稳定的房屋租赁市场。

严跃进认为，新增五个城市反映了扩大改革试点的趋势。他预计2019年下半年将会有试点，比如第一名单和第二名单未覆盖的城市，包括Xi、济南、苏州等。

根据规划，到2020年，福州、南昌、青岛、海口、贵阳将形成试点报告，形成一系列具有可复制、可推广价值的工作规则、标准和政策的经验和模式。

来源|中信经纬

编辑楚伊瑞[/s2/]