(房讯）告别买100平米只得70平！住建部拟新规：住宅按套内面积算

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"住宅建筑应该按使用面积交易."根据住房和城乡建设部公布的一项新规定草案，房地产交易将正式告别“共享面积”，近年来备受舆论关注的“100平方米的房子只买70平方米”的现象有望结束。

2月18日，住房和城乡建设部官网发布《关于:38个住房和城乡建设领域等强制性项目建设标准全文公开征求意见的通知》。本报记者注意到，在38个强制性项目建设规范中，有一个31000字的《住宅项目规范(征求意见稿)》，其中第二部分2.4.6规定“住宅建筑应当按照套房的使用面积进行交易”。"

这是住房和城乡建设部第一次在正式文件中明确提出房屋按套内交易。

《住宅工程规范》指出，制定本规范是为了贯彻国家技术经济政策，保证住宅工程的安全性、适用性、宜居性、绿色性和耐久性，规范住宅工程的规模、布局、功能、性能和技术措施。住宅项目的建设、使用和维护必须遵守本规范。

分析人士告诉记者，出台这项规定主要是因为:这篇文章是居民关注的焦点，关系到每一个住宅用户的切身利益。目前我国住宅建筑主要以建筑面积交易，导致同一项目建筑面积相同但使用面积不同的问题，加剧了“分摊面积伤人”的矛盾。

住房和城乡建设部组织中国城市建设研究院有限公司等单位起草了《城乡供水工程规范》等38个住房和城乡建设工程规范，征求了当地住房和城乡建设行政主管部门及相关单位的意见，也公开征求了公众意见。反馈截止日期为2019年3月15日。

用套件的可用面积进行交易

记者注意到，《住宅工程规范》第二部分第2.4.6条规定，【/s2/】住宅应当按照使用面积进行交易。

【/s2/】这也是住房和城乡建设部第一次在正式文件中明确规定，房屋应当按套内交易。【/s2/】分析人士表示，出台这项规定主要是因为这篇文章是居民关注的焦点，关系到每一个住宅用户的切身利益。目前我国住宅建筑主要以建筑面积交易，导致同一项目建筑面积相同但使用面积不同的问题，加剧了“分摊面积伤人”的矛盾。

其实对于国内大部分省市来说，目前购买的房屋面积包括两部分:套内面积+分摊面积。

根据2000年8月1日实施的国家标准《房地产测量规范》gb/t 17986.1-2000(以下简称《测量规范》):

【/s2/】该房屋的套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。

A.内部房屋的使用面积是卧室、客厅、大堂、走廊、厨房、浴室、卫生间、储藏室、壁橱等的总面积。空房间。
B .套房内楼梯按自然楼层总面积计入使用面积。
C .套管内烟囱、通风管道、管井所占面积不包括在结构面积内。【/br/】d .内墙装修厚度计入使用面积。

目前，我们家的建筑面积不仅包括房子内部的建筑面积，还包括其他共用面积。

2018年，关于住房的共有面积进行了广泛的讨论。

2018年7月，《看智库》在微信上发表文章说:说到泳池面积，几乎每个购房者都有很多抱怨——他花了100平米却只买了70平米左右的房间！

文章提到，“分享”的内容包括以下两个部分:

第一部分包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共大厅、过道、地下室、值班警卫室等。、以及为整个建筑服务的公共建筑和管理建筑的建筑面积等。；

第二部分包括:建筑(套房)与公共空房间的分隔，以及外墙(包括山墙)50%的水平投影面积。

对于普通购房者来说，了解这些概念就足够了，更不用说自己去衡量了。这个复杂的“共享区域”引发了各种问题。

指出至今没有法律、行政法规对“共有面积”进行限制，现行国家标准中也没有“共有建筑面积”、“共有系数”等术语。只有住房和城乡建设部的行政法规，包括其前身建设部(2008年国务院机构改革方案中改为住房和城乡建设部)和地方政府的部门文件做出了原则性规定。

目前，该领域主要适用的法规有:建设部1995年颁布的《商品房销售面积计算和公共建筑面积分配规则》(简佩筠[1995]517号)和2002年颁布的《关于建筑面积计算和房屋所有权登记有关问题的通知》。总建筑面积的内容、计算方法和分配方法在上述《测量规范》附录b3“总建筑面积的分配”一节中也有规定。

虽然《计量规范》没有明确指出分摊后的共有建筑面积为“共有建筑面积”，但在商品房交易和确认的实践中已被广泛采用。

“共享区域”伤害了我们！

2018年8月，新华社对此发表评论，“买一套100平米的房子只要70平米，而“分摊面积”让我们很心痛！诚然，共享区域问题并不是一个新的话题，但它的长期存在并不一定意味着这种做法是合理的。值得注意的是，共享面积缺乏标准和管理混乱，不仅会使消费者为购房付出更多，还会使他们在未来支付更多的物业费、取暖费等费用。随着未来房屋精装修政策甚至房产税的出台，购房者遇到的问题会进一步加剧，各种矛盾会更加尖锐。

2018年9月14日，新华社发表了一篇调查文章《买100平米拿到70平米:七乱共有面积》，指出在目前我国房价稳定的情况下，部分房地产开发商频频提出房屋共有面积牟利的想法，“买100平米拿到70平米”，个别商品房共有面积比例甚至超过50%。据记者采访，“鱼腥味”的泳池区已经严重影响了人们的生活感。

有业内专家认为，分摊面积是房地产市场“最不透明的指标”，导致长期以来房屋销售和服务收费纠纷不断。他们建议从制度上堵塞现有法律法规的漏洞，并在适当时候引入国际公认的基于套内面积的房屋估价制度。

据新华社文章，调查显示，【/s2/】国际公认的房屋交易定价单位是你所见即所得的内部区域。虽然我国没有统一的规定，但实际操作中普遍采用建筑面积计价。但是，到目前为止，还没有法律法规明确限制“共享区域”。

【/s2/】取消共享:重庆实施17年了

易居智库研究总监严跃进认为，严格来说，按套内面积征收房产税引起的民怨较少。从长远来看，如何对公共通道征税，是否增加公摊面积，如何缓解社会矛盾，都是值得思考的问题。

除了官方，业内也开始有人呼吁按套内面积计算。

2月22日，据《中山日报》报道，广东省中山市区居民钟建议对商品房买卖进行立法，并制定具体的操作规程。明确商品房按套内面积出售，并将此规定纳入房屋买卖合同。

其实早在2002年，重庆市人大常委会就首次以地方性法规的形式对商品房定价方式做出了明确的规定和要求。2002年6月，重庆市人大常委会通过《重庆市城市房地产交易管理条例》，要求商品房买卖和预售以套内建筑面积作为计价依据，并在商品房买卖合同和商品房证书中载明共用部位、共用设施设备。

该规定于当年8月1日生效，宣布重庆市率先实施商品房销售按“套内建筑面积”计价的政策。开发商不按此计价依据销售的，由房产行政主管部门责令改正，处以商品房交易金额5%~10%的罚款。

在谈到重庆为什么要成为商品房定价方式强制改革的“先锋”时，时任重庆市国土资源和房屋管理局市场营销部主任曾强在接受媒体采访时表示:“最大的目的是让消费者清楚地了解购房情况，最大限度地减少房地产交易纠纷，保护购房者的合法权益。”

电梯应安装在四层以上

《住宅工程规范》除了按套房计算面积外，还对今后住宅电梯的安装提出了明确的规定。《住宅工程规范》中提出，新建四层以上的住宅建筑或者居民入口楼层高度超过室外设计地面9米的新建住宅建筑，应当安装电梯，并在每层设置车站，设门和公共走廊。

具体而言，每个带电梯的住宅单元应至少配备一部能容纳担架的电梯，电梯轿厢尺寸不应小于1.50米&倍；1.60米，车门净宽不应小于0.90米。

2018年6月，北京莲花池西里6号院4栋旧楼安装电梯。

12层及以上的居住建筑，每个居住单元应不少于2部电梯，其中可容纳担架的电梯应不少于1部。

对于既有居住建筑，要求安装的电梯载重量不小于300kg，轿厢门净宽不小于0.80m..

新建房屋应完全翻新并交付

《住宅工程规范》提出城镇新建住宅要全面装修交付，即空所有功能房间的固定面全部铺砌或粉刷，给排水、采暖、通风及空调节、燃气、照明、供电等系统基本安装到位，厨房、卫生间基本安装到位

同时，住宅交付应具备通水、电、气、暖等条件，配套设施具备交付条件，安全防护设施验收合格。

同时，《住宅工程规范》给出了房屋验收和交付的详细标准。根据排水工程要求，防水墙和地面无渗漏和积水；抹灰顶面的要求是:粘结牢固、无空鼓、表面光洁、无裂纹、无爆灰等。

编辑楚伊瑞