(房讯）住建部对房价地价波动较大城市预警，楼市小阳春终结?

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近日，住房和城乡建设部对2019年第一季度房价和地价波动较大的城市进行了预警。

在4月19日召开的会议上，中共中央政治局再次强调了房地产调控政策的总体基调。会议认为，要坚持房屋是为了居住而不是为了投机的导向，实行“一城一策”、“城市政策”和市政府主体责任的长效调控机制。

中原地产首席分析师张大伟认为，加强市场监测和评估意味着在分类指导下加大监管力度。未来住房和城乡建设部的约谈和预警仍将影响各城市的房地产调控，包括2018年的多轮城市房地产检查，2019年仍将保持正常。

规范和升级多城市法规

新华社4月19日报道，住房和城乡建设部、国务院发展研究中心近日对2019年第一季度房地产市场运行情况进行专项调查。

据调查，房地产市场总体保持稳定，住宅销售稳步下降，房价基本稳定，市场预期趋于理性。但是一些热点城市的住宅销售正在回暖，土地市场也在回暖，需要高度重视。根据稳步实施房地产长效机制方案确定的月度分析、季度评估和年度评估要求，住房和城乡建设部于2019年第一季度对房价和地价波动较大的城市进行预警。

最近，许多城市经历了监管升级:

4月19日，湖南省发布了《关于调整长沙市第二套住房交易契税政策的通知》，要求长沙市从4月22日起停止对家庭第二套改进型住房的契税优惠政策，即对购买家庭第二套改进型住房的个人按4%的税率征收契税。

上周，北京收紧了国家管理的公积金政策，贷款是根据住房和贷款认可度实施的。

4月10日，合肥市住房保障和房屋管理局发布《关于进一步规范商品房销售行为的紧急通知》。

4月8日，深圳市住建局发布《关于深圳市住建局开展房地产市场“积木”专项整治工作方案的通知》。

此外，包括济南、郑州等地，放宽限购价格的传言。整体来看，楼市近期出现了小春天，各种市场传言明显出现。

从土地出让情况看，2019年1-3月，全国新开工住房面积3.9亿平方米，同比增长11.9%，增速比1-2月高5.9个百分点。其中，新开工住宅面积2.8467亿平方米，同比增长11.5%，增速比1月和2月高7.2个百分点。

中原地产研究中心的数据显示，部分城市的土地市场在3月下旬已经从今年前两个月的低迷中复苏，其中包括合肥、天津、杭州、温州等地的卖地增加。4月，无锡、苏州、广州等城市的土地市场也较之前大幅上涨。

这在一定程度上印证了住房和城乡建设部在调查中强调的“土地市场又热了”的结论。

哪些城市可能会被采访

在一些城市，今年前三个月的土地销售也激增。据统计，今年前三个月，土地出让金排名前20位的城市中，南宁、太原、合肥、福州、天津涨幅超过70%，其中南宁一季度土地出让金达到153.3亿元，涨幅640%。此外，北海和大连一季度的土地销售也录得惊人的同比增长，分别达到1664%和1241%。

从地价率来看，一线城市的土地出让地价率总体稳定，但二线城市的平均底价在上升。中指的数据显示，今年第一季度，二线城市土地出让升水率环比上升13个百分点。

高华证券近日报道，随着土地市场逐渐回暖，相关土地出让政策最宽松的时期可能已经结束。

房价波动方面，国家统计局数据显示，3月份一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.2%，环比上涨0.1个百分点；二手房销售价格同比上涨0.5%，较上月上涨0.2个百分点。二线城市新建商品房销售价格同比上涨12.2%，环比上涨0.2个百分点；二手房销售价格同比上涨8.2%，与上月持平。三线城市新建商品房销售价格同比上涨11.4%，环比上涨0.3个百分点；二手房销售价格同比上涨8.4%，较上月上涨0.1个百分点。

具体涨幅来看，丹东、大理、锦州、西宁、常德、厦门等二三线城市新建或二手房价格指数居前。

易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，住房和城乡建设部出台的相关措施在很大程度上解释了其对当地市场过热的担忧，也表明未来可能会有相关的土地和房价控制措施。

再次强调“留而不投机”的原则

在4月19日召开的会议上，中共中央政治局再次强调了房地产调控政策的总体基调。会议认为，要坚持房屋是为了居住而不是为了投机的导向，实行“一城一策”、“城市政策”和市政府主体责任的长效调控机制。

张大伟表示，他再次明确要求“禁止炒房”，表明中国房地产调控将保持此前的高温状态。虽然最近一些城市进行了微调，但总体来说，基本原则不会改变，中央抑制房价上涨的决心不会改变。

颜跃进表示，无房无炒的概念继续被强调。特别是今年一季度楼市表现良好，预计二季度还会继续上涨。此时强调这一点，是为了防止房地产市场出现价格上涨的风险。

此外，政策定义了长效监管机制的概念，主要包括一城一策、城市专项政策、市政府的主要职责。预计今年第二季度，相关城市将出台相关监管政策，加大对地方政府主体责任的考核力度。

住房融资正在升温

作为市场的重要参与者之一，各大房企在第一季度尽一切努力增加融资，为土地转让、行业并购和生产城市发展准备足够的子弹。

根据国家统计局的数据，1-3月，房地产开发企业收到资金3.89万亿元，同比增长5.9%，增速比1-2月高3.8个百分点。其中，国内贷款7134亿元，增长2.5%；利用外资33亿元，增长1.1倍；自筹资金1.18万亿元，增长3.0%；存贷款1.23万亿元，增长10.5%；个人房贷5645亿元，增长9.4%。

4月20日，华北某房地产企业的一位人士告诉中正君，他的企业今年一季度融资规模增加了几十亿元，包括银行信贷、发行债券、中奖彩票等工具。与去年相比，融资情况更好，也为企业全年布局奠定了良好的基础。

房企融资环境的宽松，销售回报的小幅提高，房企资金到位的扩大，也导致今年一季度部分城市的开工率和地价率上升。

上述房地产企业也表示，大多数房地产企业应该对保持政策上的固定调控力有所期待。虽然融资情况有所好转，“对于各种房地产企业来说，如何花钱可能更加谨慎，好城市好地块可能导致疯狂哄抢。反之，质量不高的地块，就会有低的升水率，甚至流量。”

在销售方面，随着调控继续保持“房无投机”的总体取向，房企销售业绩逐渐稳定，部分企业甚至出现“拒售”现象。

嘉里研究中心最新报告显示，前三大房地产龙头企业一季度销售额同比下降近13%。

暴涨之后，券商继续看好

得益于今年3月销售额的上升和整体市场形势的积极影响，a股房地产行业自2月中旬以来大幅增长。各大券商均表示，将继续看好房地产板块的后续表现。

国泰君安认为，展望未来，户籍制度改革力度将会加大，有望带动高耗能城市的住房需求。“人地钱挂钩”、允许农村集体建设用地入市跨区域配置等配套政策，将有效增加土地供给。此外，京津冀、长三角、大湾区、成渝等重点地区的房企也将有更大的发展机会。目前，商品房的年销售业绩有望超过预期。虽然行业整体销售面积预计同比略有下降，但在行业集中度不断提高的背景下，优质房企的盈利能力仍能得到保证。

国泰君安地产团队在最新的研究报告中认为，在目前的社会融资渠道下，q1是土地市场的底部，会形成资金冗余，抬高价格，而q2是楼市的底部。结合4月份深化户籍制度改革，国泰君安宏观团队预测，2019年16个限购二类城市销售增速将提高10个百分点，全国销售增长1个百分点。

川财证券表示，目前，由于“一城一策”政策的主调没有改变，各城市将有更多的政策自主权，有针对性地调整信贷政策。未来行业政策环境有望改善，地产股估值也有望提高。

长江证券认为，从目前的市场环境来看，进一步收紧调控政策的可能性可能不大，领先的房地产企业尤其是二线蓝筹股的成长性、业绩的确定性、估值水平和股息率都变得明显具有吸引力。

编辑|楚伊瑞