(房讯）房贷利率“换锚”，你的房贷支出将有何变化？

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在宣布贷款利率“锚改”一周多后，中国人民银行最近定义了一种新的抵押贷款定价方法。改革后房贷利率会上调还是下调？新房贷利率怎么算？股票抵押贷款利率如何执行？这些问题引起了社会的广泛关注。

01。如果LPR下跌，抵押贷款会下跌吗？

8月17日，中国人民银行宣布，银行新增贷款将以贷款市场报价(lpr)为主要参考，个人住房贷款定价基准自然由原来的贷款基准利率改为lpr。根据央行公布的改革后第一个lpr，一年期为4.25%，五年期为4.85%；分别比一年期和五年期以上贷款基准利率低10个基点和5个基点(每个基点为万分之一)。

“如果换成低利率的lpr作为房贷定价的基准，我的房贷利率就不能降一点吗？”最近打算贷款买房的北京市民王(音译)最初也有这样的想法，但在仔细研究了新的抵押贷款定价方法后，他发现调整并不像之前想象的那么简单。

除了转换定价基准外，央行还明确表示，自10月8日起，新增商业个人住房贷款利率将上调，以最近一个月的同期lpr为定价基准。

也就是说，如果lpr下降，房贷利率可能不会下降，但要看涨幅。那么谁来决定加多少呢？目前，有三个因素不容忽视。

首先是央行房贷利率的底线。央行公告明确规定，第一套房利率不得低于相应定期贷款市场报价利率，第二套房不得低于相应定期贷款市场报价利率加60个基点。按照8月20日5年以上的lpr，第一套房利率不能低于4.85%，第二套房不能低于5.45%。

其次，本地lpr增加了一个下限。除了遵循中央银行制定的国家政策外，每笔抵押的具体价值还必须符合当地住房信贷政策的要求。此次调整明确，中国人民银行各分行将引导省级市场利率定价自律机制及时确定本地lpr加下限。

此外，银行将根据综合贷款风险情况与借款人协商。“如果未来lpr进一步下调，房贷利率不一定会下降。在现有信贷政策的控制下，新增住房抵押贷款的额度比以前更加严格，利率也在上升。”据苏州某大银行普惠金融部负责人介绍，改革前，当地首套房利率较基准利率上涨了25%。

中国人民银行副行长刘国强此前曾明确表示，要实现“住有所为、住有所不炒”的目标，就要防止抵押贷款增量扩大，防止抵押贷款利率下降。要确保差别化住房信贷政策的有效实施，保持个人住房贷款利率基本稳定。

02。谁的房贷利率受影响最大？

“我应该现在就贷款，还是等一等？”看到新的房贷定价政策出台，最近忙于看房的上海市民杨女士有些犹豫不决。

房贷利率“换锚”后，直接关系到打算借钱的购房者的“钱袋子”。专家认为，根据目前的实际利率水平，这一调整对大多数购房者应该影响不大，但对极少数银行眼中的“优质客户”来说影响不大。

根据公告，首套房利率不得低于同期lpr。这使得一些地区的“优质客户”很难获得首套住房贷款的10%或95%。但央行表示，10月8日前已发放并签署但未发放的商业个人住房贷款仍将按原合同执行。据专家分析，如果杨女士有把握拿到10%或者95%的房贷利率，她还是趁早做决定比较好。

但荣360数据研究院发布的35个城市最新房贷利率数据显示，目前实行首套房贷八折或九五折的城市非常少。7月份，上海首套房可以实行4.84%的利率，但大部分城市首套房平均利率明显高于4.85%。而且最近几个月，大部分城市的平均房贷利率都呈现出小幅上升的趋势，无论是第一套房还是第二套房。

“展望未来，个人住房贷款利率可能会上升，但幅度不会太大。”国家金融与发展实验室特约研究员董希淼认为，不同银行对于个人住房贷款业务的定位不同，不同地区的信贷资源投入也有较大差异，因此房贷利率会有明显的分化，而大型商业银行房贷利率的调整预计会相对温和。

03。当LPR逐月变化时，房贷利率会如何变化？

“以前每次降息都会在次年进行调整，lpr每个月都会变化。我的房贷利率会变吗？”这应该是很多贷款购房者心中的疑问。

央行公告明确个人住房贷款利率重新定价周期可由双方协商确定，最短期限为一年，最长期限为合同期。每次利率重新定价时，定价基准都会调整到最近一个月的相应期间的lpr。

也就是说，抵押贷款利率“锚定”后，新抵押贷款的重新定价取决于当时的lpr水平。专家表示，房贷调整频率最高为一年，最低频率无法调整。房贷利率不会每个月都跟着lpr，但预计银行为了降低自身风险，会要求客户每年重新定价一次，并根据lpr每年变更一次。此外，根据央行公告，公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

中国银行国际金融研究所研究员周敬通认为，未来的房贷利率会更突出地反映银行的地域性、货币政策和信贷策略，不同地区、不同客户、不同时期的房贷利率差异会更大，更能体现“按市定策”。

交通银行金融研究中心首席金融分析师e永健表示，新的抵押贷款定价规定对市场的影响有限，仍然是对以往房地产调控政策的延续:可以维持新的个人住房贷款利率，保持整体稳定，既不会下降，也不会显著增加个人抵押贷款利息负担。这将有助于促进企业贷款利率的下降，确保房地产市场的稳定。

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编辑刘冬妮