(房讯）重磅发布！2019年中国西部房地产行业发展报告出炉

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2019年10月，为进一步挖掘西部房地产行业优秀企业群体，发挥50强企业的行业示范效应，促进西部房地产行业和企业持续健康发展，中国指数研究院和中国住宅指数系统率先开展了“2019西部房地产企业50强研究”和“2019西部物业服务企业50强研究”。对企业的经营规模、经营业绩、发展潜力、服务质量和社会责任进行全面、客观、科学的评价和研究，深入分析西部地区的市场价值和发展机遇，全面总结西部房地产行业龙头企业的发展特点和成功经验。

近年来，中国经济增长，西部地区的增长速度普遍快于东部和中部地区。数据显示，2018年全国经济增速位居前十，西部12个省(自治区、直辖市)占据其中6个，西部崛起是大势所趋。

1。国家战略地位不断提高，西部城市价值全面提升

城市群发展加快，西部城市群战略地位日益突出

▲图为中国城市群规划。资料来源:政府规划文件

“城市群是一种新型的城市化形式，是支撑国家经济增长、促进区域协调发展、参与国际竞争与合作的重要平台。”在国家战略的叠加下，我们可以更清晰地看到中国城市群未来的发展模式。在国家规划的19个重点城市群中，西部地区覆盖9个，其中成渝城市群已获国家级城市群批准，西部地区战略地位进一步提升，将成为中国城市经济发展的重要增长极。

西部新海陆通道战略，建设国家“战略后方”

▲图为中国城市群规划。资料来源:政府规划文件

2019年8月，经国务院批准，国家发展改革委发布实施《西部新陆海通道总体规划》，标志着与北方丝绸之路经济带、南方21世纪海上丝绸之路相连的西部新陆海通道建设， 长江经济带在区域协调发展格局中发挥着重要的战略作用，已经成为国家战略，并给包括重庆和成都在内的西部地区腹地城市带来了巨大的发展机遇。 西部新陆海通道是推动西部发展形成新格局的战略通道，是连接“一带一路”的陆海联动通道，是支持西部地区参与国际经济合作的陆海贸易通道，是推动交通运输与物流经济深度融合的综合交通走廊，对于平衡中国城市发展格局、打造更强的“战略后方”具有重大战略意义。

形成“3+6”人口增长新格局，西部地区成为人口持续增长的高地

▲图为2011-2018年我国常住人口年均增量分布。数据来源:哭声指楼主

自2010年以来，人口继续聚集在东部沿海的发达大都市地区。同时，随着内陆城市的不断发展，人口迁移也集中在中西部核心地区。随着中西部核心城市人口吸引力明显增强，我国人口呈现“三东+六中+西”的特征，形成“3+6”人口新格局。西部核心城市逐渐成为中国新的人口增长极，人口集中带来的城市发展红利将支撑西部城市加速发展。

以承接产业转移为契机，实现产业转型升级

▲图为中国四大区域的产业优势和产业发展方向。资料来源:工业和信息化部《2018年工业发展和转移指导目录》

产业转移仍是我国促进区域协调发展和产业转型升级的重要途径，中西部地区核心和基础较好的三四线城市承接产业的机会较大。产业向中西部地区转移，促进了许多内陆城市的崛起。比如电子信息制造业的转移，使重庆、成都成为世界上笔记本电脑、平板电脑的重要生产基地。目前，中国的区域经济梯度将继续存在，产业转移将为中西部城市带来发展机遇。根据工业和信息化部发布的《产业发展与转移指导目录》(2018年版)，东部地区将以发展先进制造业为重点，大力推进科技创新和研发，而中西部地区市场潜力巨大，资源优势突出，未来仍将是产业转移的场所。

交通网络布局逐步完善，加快西部城市发展

▲图为中长期高速铁路网规划。

高铁密度和速度的提高，将增加人口流动的速度和规模，极大地推动三四线以下城市向仍处于资源集聚期的省级中心城市的人口运输，产生更多的人口规模优势更大的二线城市。省际/城市间迁移主要沿“八横八纵”铁路主通道，流向京津冀、长三角、珠三角、成渝、中心城市群五个国家级城市群。得益于“八纵八横”高铁格局的建设，西部城市的交通可达性明显提高，将吸引更多周边资源，进一步提升城市潜力。

空航空作为长途旅行的主要交通工具，不仅是城市经济实力的象征，也是未来发展潜力的保证。目前，空大城市的空气资源较为集中，重庆、成都、Xi、西安、郑州等cities /き的空气市内地铁建设将有助于城市向外延伸，成都、重庆、Xi、昆明、贵阳、南宁等西部核心城市的轨道交通网络将得到显著改善，沿线地区的价值也将增加。

2。龙头企业加快西部布局，加大投资规模

【/s2/】龙头企业加大西部征地力度，西部核心城市百强企业数量快速增长

▲图为历年1000亿房企征地分布情况。数据来源:creis参考数据注:根据股权规划统计，以2018年1000亿房企销售额为参考。

近几年1000亿房企新增土地储备大部分集中在重点城市群和中西部核心城市。2017年以来，西部核心城市新增1000亿房企征地。重庆、成都、Xi安等城市加大了新土储备规模，西部城市的关注度不断提高。

▲图为西部核心城市房地产企业百强数。数据来源:creis指数据

房地产百强企业进入西部核心城市的速度逐年加快。2015-2019年，进入成都的房地产百强企业从45家增加到67家，5年内增加22家，重庆从45家增加到62家，增加17家。2019年，Xi、南宁、昆明、贵阳的房地产百强企业也分别达到32家、27家、25家和17家。

西部核心城市人口基数大，保持快速增长，新建住宅市场容量突出

▲图为近三年各大城市常住人口和人口增量与商品房平均年销售面积对比。资料来源:creis指数据

市场容量方面，中西部核心二线城市和东部城市群重点城市人口基数大，保持快速增长，商品房销售规模大。从上图可以看出，常住人口、人口增量和商品房销售面积的相关系数分别为0.78和0.67，即人口规模和增长对新住房市场容量有显著影响。

-一线城市整体处于趋势线右侧，因为逐渐进入股市，新房销售规模有限。重庆2018年常住人口3102万。庞大的人口基数和增长率推动了强劲的住房需求。三年来，商品房平均年销售面积达到6501万平方米，居全国第一。成都常住人口超过1600万，且持续快速增长。三年来，平均年销售面积达到3000多万平方米。Xi市商品房平均年销售面积约为2400万平方米。西部地区已成为国家城市建设和房地产市场发展的新主战场。

3。50强企业市场份额超过30%，西部城市市场集中度不同

市场份额上升至31.82%，行业集中度持续上升

▲图为2015-2019年西部50强企业市场份额。资料来源:creis指数据

西部50强企业市场份额持续增长，占比30%，行业集中度持续提高。2019年，西部50强企业销售占比进一步提升至31.82%，比2018年提升0.67个百分点；销售面积同步增长，占比27.47%，比上年增长0.62个百分点。凭借区域行业水平以上的产品和服务，精准的投资策略，50强企业获得了市场认可，项目溢价能力明显，直接表明2019年销售市场份额比销售区域市场份额高4.35个百分点。

重点城市市场开放度不同，市场集中度差异明显

▲图为2019年1-11月西部重点城市10强龙头企业销售比例。数据来源:creis指数据注:重庆、贵阳、昆明为主要城区，成都为大成都。

由于城市建设进度、市场开放程度、城市建设标准差异较大，西部重点城市前10名企业的市场份额明显不同。成都市场比较开放，全国房企布局时间比较早。活跃在成都市场的开发企业总数相对较大，稀释了个别企业的市场份额。而且成都的城市扩张已经基本进入了全球化发展的时代。三圈不同的资源条件满足不同战略企业的布局要求，前10名企业的市场份额为32.45%。由于地形条件和城市水平，重庆的房地产建设标准相对较高，变相提高了城市进入门槛。从当地起步的民族品牌住宅企业发展迅速，前10名企业的市场份额高达51.06%。昆明和贵阳市场起步较晚，前100家企业数量相对较少，由于当地企业的强劲崛起，前10家企业的市场份额超过50%。

4。聚焦核心城市群，汲取城市发展红利

把握主流需求，重点布局核心城市群

随着西部地区成为国家城市建设和房地产市场发展的新战场，住宅企业对西部城市进行了大量投资。据统计，西部131个地级以上城市中，西部50强房地产企业已进入其中91家，覆盖率69.5%。尤其是重庆、成都、Xi作为西部三大国家级中心城市，吸引了众多房地产企业入驻。西部地区50强房地产企业中，进入重庆、成都、Xi安的企业数量最多，分别为31家、26家、24家，可见中心城市对房地产企业投资的超强吸引力。

▲图为进入9个西部城市群的企业数量。数据来源:creis指数据

从城市群来看，成渝城市群、关中平原城市群和黔中城市群投资热情较高，吸引了更多西部50强企业进入。其中成渝城市群作为国家级城市群，位于长江经济带中上游，具有承接长三角产业转移的优势。2018年，城市群人口突破1亿，城市国内生产总值平均增长率超过8%。在重庆和成都的带动下，投资吸引力很强。共有40家西部50强房企投资其中，更多房企也进入了城市群中的南充、泸州、绵阳。

【/s2/】投资策略明确，城市布局与企业发展战略精确匹配

▲图为进入西部城市人数最多的西部前10名50强房地产企业。资料来源:creis指数据

从企业投资布局战略来看，西部50强企业的城市布局与企业发展战略匹配良好，充分发挥企业优势和特色，有效占领市场份额。西部50强企业中，进入西部城市的前10家企业分别是碧桂园、恒大、金科、融创。其中，碧桂园作为中国最大的房地产企业，在西部有68个城市，远远领先于其他企业。在西部起步的领先房地产企业中，金科进入西部城市最多，以全国城市群发展战略为指导，紧紧围绕“三环一带”，共有28个西部城市布局。进入西部城市的前10家企业中，也有蓝光、领土、章泰三家是在西部起步的企业，另外六家是国外大型全国性房地产企业。

5。回归产品共识，优质战略促进优质增长

准确把握市场需求，提高产品结构占比

▲图为1-10月西部10强企业销售套比例。数据来源:creis指数据

随着房地产从“按需时代”向“改良时代”的转变，西部50强企业准确把握市场需求，根据趋势调整产品结构，在改良产品的交易中不断努力，实现了企业销售业绩的快速增长。按照西部十大重点企业项目各区域产品销售套数比例，2019年1-11月，90平米以下的急需房销售不到20%，90-140平米的一级产品成为大多数房企销售业绩的主要贡献产品。比如金科、融创、万科、恒大、蓝光等企业在90-140平米面积内的产品占比超过50%；龙湖、骏发140-200m2产品销量占比30%以上，新改造、改良产品需求持续释放。

顺应消费升级趋势，多措并举创新提升产品实力

▲图为西部龙头企业产品升级创新的维度。

随着基本生活需求的不断满足，消费者的审美趣味从实用主义升级为唯美主义。龙头企业结合人们的生活习惯和生活品味，在打造符合新时代审美的高品质建筑外观的基础上，提升内部生活体验，实现产品和生活方式的重塑；同时，我们坚持技术赋能，通过物联网、人工智能、社区运营等各种资源的整合，为居民提供更加便捷的住宅服务，提升产品竞争力，帮助企业高质量发展。

6。管内面积增加16.6%，多通道促进了规模扩张

【/s2/】管理规模加快，市场份额占比11.5%【/S2/】

▲图为近两年西部50强物业企业平均管理规模的变化。数据来源:creis指数据，由中国指数研究院综合整理

近年来，随着西部城市化的不断推进和现有物业面积的不断增长，西部物业管理行业进入了快速发展的快车道。截至2019年11月底，西部12个省(自治区、直辖市)物业管理总面积达到63.5亿平方米，其中西部50强物业服务企业平均管理面积达到1462.5万平方米，比2018年增长16.6%；管理项目平均54个，比2018年增加10个，管理规模呈现加速扩张趋势。市场份额方面，西部地区50强物业服务企业市场份额为11.5%。与2018年前100家物业企业的市场份额相比，空房大大提高了西部物业管理行业的规模集中度。

兄弟开发企业支持，为规模耐力提供持续动力

▲图为西部领先物业服务企业兄弟开发企业2019年前11个月销售面积同比增速。数据来源:creis指数据

物业管理作为房地产开发的后端服务，其规模增长自然与房地产开发有关。对于有发展背景的物业服务企业来说，承接兄弟开发企业的项目是提升现有规模、丰富储备区域的重要途径。2019年，西部50强物业服务企业中，有发展背景的企业37家，占74%。2019年前11个月，西部领先物业服务企业兄弟开发企业销售面积同比大幅增长。比如领地集团同比增长48.9%，承接兄弟开发企业的项目仍然是这些物业服务企业扩大规模的基本手段。同时，西部50强物业服务企业也在两个方面帮助突破了管理规模。一是巩固了内部实力，增强了市场拓展能力，拓展面积显著增加；二是及时捕捉政策和市场机遇，合理开展优质并购，实现高效规模扩张。

7。运营收入持续增长，多元化业务拓宽了空房间的价值

平均营业收入2.25亿元，基础服务占比超过80%

▲图为近两年西部50强物业服务企业营业收入情况。数据来源:creis指数据，由中国指数研究院综合整理

2019年1-11月，西部50强物业服务企业平均营业收入达到2.25亿元，单个市场平均收入达到417.3万元。2019年，得益于内生增长和外延扩张带来的基本物业服务收入的增长，以及多元化业务的持续经营和完善，西部50强物业服务企业1-11月实现平均营业收入22535.5万元，超过2018年全年营业收入1822.4万元。基本物业服务费收入仍然是业务收入的核心来源。2019年1月至11月，西部地区50强西部物业服务企业实现的基本物业服务费平均收入为20650.4万元，占总收入的85.5%。

【/s2/】多种经营的平均收入增加，租赁和销售中心赢得了企业的青睐

▲图为西部部分领先物业服务企业的社区增值服务。

2019年1-11月，西部50强物业服务企业平均多元化经营收入3501万元，业绩贡献达到14.5%。西部50强物业服务企业74%开展多元化社区增值服务。经过几年的业务探索，西方50强物业服务企业逐渐淡出了对社区增值服务布局和培育的综合思考，开始注重业主的价值感知与企业资源和能力的有效结合，有选择、有重点地开展多元化经营服务。除了专注于广告和停车位管理的空业务之外，西方50强物业服务企业还热衷于租赁和销售中心、社区团购和家政服务的布局和运营，参与企业的比例分别为36%、28%和26%。此外，由于家政服务的准入门槛相对较低，也是企业进入的关键领域

8。巧妙雕琢服务品质，提升社区生活体验

【/s2/】西部物业服务龙头企业满意度大幅提升，与西部行业差距拉大

▲图为西部物业行业整体满意度与龙头企业满意度对比。数据来源:调查

西部龙头企业和行业总体差异:4.4 3.4 2.8 3.7 4.7 6.3

满意度作为物业服务的重要评价指标，是业主对物业服务质量和物业管理水平的客观评价和真实反映。2019年3-5月，中国指数研究院采用了全新的满意度专业研究平台——中智云调查，并选择了重庆、成都、Xi、昆明、贵阳等西部重点城市进行线上线下调研。通过二维码扫描、微信官方账号嵌入、短信通知、手机app接听等多种渠道收集数据。调查结果显示，西部物业服务龙头企业整体物业服务满意度为82.7分，高于2019年西部行业

各城市满意度差异明显，重庆满意度排名第一

▲图为西部各大城市物业满意度表现。数据来源:调查

在西部四大重点城市中，重庆得分80.2分，位居西部第一，其次是成都79.2分。昆明76.6分，贵阳63.3分，大幅度提升/0/房。对优质物业服务的需求非常迫切。从各个服务端口来看，重庆业主对投诉处理、保修维护、装修管理、物业服务人员等细致物业服务的满意度明显高于西南产业，这与城市物业服务企业的智能化投资和客服管家制度建设密切相关。

编辑刘冬妮