(房讯）丁祖昱跨年演讲：从2010到2030，洞悉中国房地产过去与未来

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2019年12月31日，上海京欣安体育中心座无虚席，5000多名业内同仁的目光渴望创新，这让我们深感责任重大。

在四个多小时内，丁祖昱再次为这个行业奉献了一场装满干货的思想盛宴。

这一天也是一个时代的节点。21世纪的第二个十年即将结束，我们已经站在了第三个十年的起点。从全国各地去参加这个盛会的内在动力是房地产业主的使命。

在行业压力越来越大的今天，我们比以往任何时候都更需要突破自我，找到通向未来的入口。

就像今年的主题“拥抱未来”，告别2019，拥抱2020，我们才是变革的主人，相信未来的十年也会同样精彩。

在新闻发布会上，丁祖昱说了将近4万字，这是一个行业旁观者、目击者和记录员的大无畏。

在生动的大数据下，他对行业的深入分析依然挥之不去，对行业的反思和思考依然在继续。

我们希望用文字来记录这些可以永远影响行业未来发展的文字。

1。政策市松，宏观紧；资金宽松，房贷紧张

宏观上，今年强调不要把房地产作为短期刺激经济的手段，这是今年房地产最严格的政策。但由于地方层面的市场压力，总体政策限制应该比较宽松。

整体货币市场的资金相对充裕，但这种宽松与房地产关系不大。今年5月以来，房地产整体信贷“严打”，越来越严。

值得一提的是棚改政策。2019年棚改计划发展下降50%左右。棚改贷款直接影响棚改的资金量。一方面棚改量降低，棚改货币化也受到干扰，对很多城市影响很大。

另外，今年地方政府出台的人才相关政策最多。但是，如果把人才政策和房地产市场效应相比较，就会发现政策要早出，晚出的政策效果会降低。

2。宏观数据火爆，行业压力加大

从宏观数据来看，可以用繁荣来形容。我们粗略预测，今年销售额将超过16万亿元，同比增长7%左右，今年新开工面积将达到22亿平方米，同比增长8%，今年开发投资将达到13万亿元，同比增长10%。从这三个数据可以看出，今年的房地产宏观数据真的很红火。

宏观数据的繁荣和行业本身的压力形成了鲜明的对比。从行业压力来看，50强的增速最为明显，50强房企是当今房企的龙头企业，整体增速从65%下降到16%。前50家房企的变化是行业压力大的信号，前100家房企的增速更小。

3。土地交易规模重回十年低点，地价保持不变

今年土地数据压力很大，交易规模回到了十年来相对较低的水平，仅略好于2014年和2015年。从各城市的同比数据来看，地价并没有明显下降。

其中，升水率和拍卖率是最重要的两个指标。除了3、4、5月份的反弹，今年其他月份整体拍卖率达到14%，相当于七拍一，土地市场相当严峻。

不仅如此，我们还发现今年的地王并不贵，广州只有一块地卖了100多亿。此外，前十名单价不超过7万元/m2，单价在5-6万元/m2。

4。一手增房名单占长三角一半，上半部分在北京

从城市来看，重庆一手房成交量最高，但略低于去年同期。上海的交易额最高，比去年增长了20%。在营业额增长方面，厦门和北京的营业额增长超过60%。

无论是深圳还是上海，这两个城市的房价均价已经超过5万元/平米，进入了五前缀时代。从增加名单来看，长三角占了一半的城市，但这里也有疑问。深圳房价真的如数据所示，同比只上涨2%吗？

我们对全国22个重点城市新开项目进行了全面调查，发现2016年限价后出现了大量倒挂楼盘，低于二手房价格。但今年我们发现，一手二手房倒挂项目越来越少。统计显示，22个城市只有202个倒挂项目，平均一个城市不到十个。

从豪宅的角度，我们统计了5万元/m2到10万元/m2的成交，在上海卖出了2.1万多套。同时卖出了总价5000多万的定豪北京202套，而上海和深圳加起来不到200套，定豪北京占了半壁江山。

据说中国房价高，20万元/平米以上的登记房只有16套，上海10套，深圳4套，北京2套。从单位价格来看，中国房地产最高的单位价格涨幅是有限的，毕竟顶层人数非常有限。

5。二手房集中在15个城市近60%，价格无法上涨

核心15个城市的二手房成交量接近1.3亿平方米，总成交量近3.5万亿元，集中度为60%，50个城市的二手房成交量为60%，说明二手房市场有待进一步发展，未来空空间非常大。

从二手房交易情况来看，今年的交易周期明显加长，广州的交易周期超过100天，而深圳只要挂了二手房就可以成交。从价格上看，基本上跌多涨少。今年二手房价格的压力比较大，就是交易量换价格。

6。房地产百强企业增长停滞，“腰镣”数量增加1000亿元

今年，前100家房地产企业的增长陷入停滞。2016年，房地产百强企业增速在50%左右。今年房地产百强企业增速只有6.5%左右，可以说是跳水失速。同时，就1000亿企业数量而言，新增1000亿企业数量“减半”，去年新增13家，今年新增5家。

今年的投资在征地售房比例上越来越谨慎。今年8月前，只有44%的资金用于购买土地，9月降至28%，第四季度在25%左右。

从征地面积来看，目前投资正在回归二线，但二线土地供应也非常有限。

从资本来看，今年上半年到处都是钱，下半年到处都是钱。对于大多数房地产企业来说，今年的资金压力非常大。

此外，房地产百强企业也开始清算重组。我建议尽早进行破产清算，有一定价值的可以提前清算。如果晚了，可能会面临非常困难的局面。

7。如果传统的营销手段失败了，卖房就要靠渠道

2019年营销压力大，单机产能从2016年的10亿元下降到今年的5.9亿元。竞争不可避免，常规手段完全失败，卖房完全靠渠道。

2018年之前渠道占比不到5%，2018年上升到10-15%，今年开始达到50%，今年第四季度达到50%以上。很多房地产企业都被渠道绑架了。

归根结底，最大的逻辑是客户发生了巨大的变化。由于财富客户的减少，自用客户与房地产的匹配比过去困难得多。

8。四房数量持续增加，1995年后也买了豪宅

从产品来看，2019年三室四厅面积变小，有购买刚需要或改良的压力。与此同时，四个房间的总数比十年前增加了11%。

此外，上海11.7%的95岁老人购买了1000多万套房产，最大的只有24岁。我们必须关注这个客户群体。

9。50%的二线租金低于2000

今年租赁压力很大，一线和不同二线的规模和价格差距很大。北京上海的市场规模是长沙合肥的20倍，租金是四倍。

从消费者的角度来看，租赁市场存在巨大差异。一线城市，3500元以下的房租达到了50%，4000元以下的房租达到了80%，三线城市3000元以下的房租达到了90%。租客不想去远郊租房。一线城市能忍受90分钟以上，三线城市不能忍受30分钟以上。

此外，自2017年土地租赁以来，已有180块土地，截至目前，没有项目上市提供租赁住房。

今年的公寓估值经历了很大的下跌，回到两年前的起点，是租赁行业的短暂洗牌，也是其价值回归的一个过程。

10。与此同时，贝尚深交所的租金和入住率下降

从商业角度来看，北京、上海、深圳的写字楼租金和出租率同步下降，全国70%的重点城市都出现了租金和出租率的双降。

写字楼销售市场全面下滑，跌幅达60%。但上海、北京、深圳的大宗交易数量并没有明显减少，尤其是上海，上海的大宗交易总量超过全国大宗交易总量的50%。夜经济，第一店，国潮，都是商业的大亮点。

11。11处房产的ipo创下全年新高

今年的楼市也是一大亮点。共有11家首次公开募股公司，占所有首次公开募股的一半，地产股平均上涨了50%。此外，今年还有很多物业的并购，基本上可以说是全面起步，无论上市与否，都在进行大量的收购。今年，智能地产也在快速发展。在未来十年，智能小区将是房地产中最大的发展领域。

12。这项政策加速了工业销售大门的关闭

至于行业，青岛是今年最大的供应商，北京只供应1200亩。一线城市工业用地实行计划经济，其中深圳地价最高，达600万亩。

从政策上看，今天工业用地进入生产基本封闭，要求100%自持。未来工业和工业用地应该叫生产而不是销售。

同时，行业的资产证券化速度非常快，内地工业资产在香港市场的占比已经达到55%。

13。房地产是中国经济的基石和稳定器

房地产是中国经济的砥石和稳定器，房地产和建筑业占gdp的七分之一，土地出让金占一般财政收入的五分之一，房地产相关税、房企所得税和五税占整个狭义财政收入的六分之一，中国地方政府的财政收入离不开房地产。

房地产和建筑业在中国提供了5000万个工作岗位。2010年这个数字是2100万，十年增长了2.4倍，现在已经达到5052万个岗位。在过去的十年里，住房企业落户的城市数量一直在增加，从315个增加到现在的1249个。房企入驻越多，参与各种城市化进程越多。今年城市化率可达60%以上，总人口增加1.7亿人，比十年前49.6%的城市化率高出10个百分点，其中房地产贡献显著。而且，随着十年人口的增加，人均住房面积增加了8平方米。

14。房地产创造了最大的财富效应

在过去的十年里，房地产创造了最大的财富效应。从2010年到今年，均价几乎翻了一番，其中上海、北京、深圳比过去高2.5倍。房地产把很多居民带入了小康社会和中产阶级。但最近三年，从2017年到现在，房地产的财富效应开始减弱，财富效应大幅下降。

在过去的十年里，政策对房地产周期产生了巨大的影响。中国房地产的波动，尤其是调整，与政策息息相关，十年过去了。

过去的十年也是住宅开发的十年，占商品房总量的84%。特别是2018年上半年，只要坚持“三高”模式，就能享受到最大的红利。然而，今年的“三高”模式需要质疑。

在过去的十年里，中国的销售排名有六个十年来一直屹立不倒，分别是碧桂园、万科、保利、中海、绿地，增长7000亿位居榜首。因此，过去的十年也是中国房地产发展最高的十年，也是领先房地产企业快速成长的十年。

近十年来，多元化方向逐渐清晰。在过去的十年里，一些房地产企业进入了房地产的非房地产领域或非住宅领域。

15。房地产是中国最大的制造业

未来十年，我觉得最核心的一点是，房地产是中国最大的制造业。未来十年，中国商品房总量将达到150万亿元。房地产为什么是制造业？制造业有什么特点？衣服是为了衣服，不是为了油炸，食物是为了吃饭，汽车是为了开车，房子是为了生活，不是为了油炸。2016年以来，房地产与制造业的关系更加密切。

房地产也具有制造业的特征，房地产和制造业的每次比较都是一致的。特别是住房和房源不投机后，房地产的投资属性逐渐减弱，消费属性逐渐加强，房地产作为制造业的特征会越来越明显。

所以我们今天说要支持制造业，我说先支持房地产业，因为房地产是制造业，是中国最大的制造业。

未来，房地产将对中国国民经济的稳定发挥巨大作用。从政策的角度来看，只要住房不是投机，政策就应该对房地产的健康发展给予更多的支持和照顾，我们也希望政府能够重新认识房地产。

16。人口和需求的变化是房地产面临的最大挑战

人口和需求的变化是房地产面临的最大挑战。按照目前1.4的综合生育率，未来出生人口1.2亿，比过去十年少4000万。第二，结婚人数将减少3400万对，未来十年结婚人数将减少近30%，“婆婆效应”也将大幅下降，这也是中国房地产的巨大压力。

未来十年，购房主体人口将减少6000万，其中1920年、1930年、1940年，这些人很难有老年房产需求。50、60后基本不买房了。70后和80后买房的主要动力是两个孩子，90后买房的核心只是需要。

然而，自20世纪90年代以来，情况发生了巨大变化。他们中的许多人考虑将来和猫住在一起。另外，从90年代开始，中国出现了第二代住宅，可以在原住宅出售后进行改造升级。

未来十年，2000年后进入房地产行业的人会越来越多，总人口1.6亿，占中国总人口的12%，这也是中国房地产未来非常重要的希望。

正因为如此，产品才要适应需求的变化，加速创新。

17。未来我们将关注50个城市

从城市来看，经济和人口会更接近一些城市。第一个指标是资源禀赋，如城市经济能力、人均购买力水平、人均国内生产总值水平等。在这一点上，广州、深圳、杭州仍然遥遥领先。第二是人口。目前13个城市的常住人口已经超过1000万，未来将有更多的城市进入特大城市。这里需要注意的是，不仅仅要看人口的增长，还要看素质的提高。

18。房企面临行业洗牌全面升级

在过去的十年里，判断一个房地产企业好坏的指标的总体核心是房地产销售数字。很多投行分析师把销售作为评价企业的核心标准，未来十年有一个指标会失败。

未来十年的核心取决于融资能力。房地产行业未来的利润非常有限，长期以来都是高成本基金。未来十年的压力很大。第二类指标，我称之为专业能力，是投资能力、产品能力、开发能力、营销能力和服务能力。内部管理也有四个，一个是组织结构，一个是人力资源，一个是激励模式和机制，最后是企业文化。十种能力结合在一起，可以带来未来十年中国房企的整体提升。

19。房地产时代已经到来

从2010年的100亿到2019年底的300亿，未来是500亿。房地产当中，无论是大资金管理、大租大卖、旧城改造、科技赋能等等。，会给这个行业带来很大的价值。在这个过程中，动房地产是今天房地产价值最大的释放。

20。数字化和完全授权的房地产

中国的房地产一定要数字化，不如让数字化积极的给中国的房地产赋能。今天，只要关键的房地产技术毫无例外地得到国家战略的支持，我们就应该向房地产技术进入房地产敞开大门，并将其纳入房地产企业。

大家特别关注的十大预测新鲜出炉！

这是丁祖昱对2020年房地产市场的判断和展望，也是最值得关注的大结局。

编辑莫妮娜[/s2/]