(房讯）一季度楼市分歧加剧，一二线成交回暖，数据显示南宁涨幅较小

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目前，10个城市的限售令已经到期，一些房屋将被取消。每个城市的限售令会延长吗？一季度房地产市场数据显示，一二线城市成交回升，三四线城市库存增加。下一个楼市会是怎样的？2019年新型城镇化建设的重点任务是明确大城市取消或放宽落户限制，哪些城市对房地产的影响最大。

一季度楼市差异加剧，三四线一线城市复苏调整

过去一个季度，房地产市场交易结构分化进一步加剧:一线和核心二线城市出现复苏迹象，而三四线城市由于前期严重的需求透支，回调压力仍然很大。

数据显示，2019年第一季度，40个重点城市商品房总成交量为6038万平方米，同比大幅下降32%，同比下降14%。其中约有一半城市的成交量好于去年同期，且主要集中在核心一二线城市。具体来说，一季度一线城市成交量稳定反弹。虽然链条还是跌了，但是跌幅最小。从同比来看，交易量明显好于去年同期，同比增长33%；三四线城市环比和环比下降，市场回调更为显著。

4月14日，柯睿研究中心副总经理杨克威告诉记者，从同比来看，一二线城市交易回升的原因是年初部分放松监管政策，如海口、广州、大连等。六市降低了人才落户门槛，刺激了一些潜在需求的爆发；另一方面，三四线城市在前期房价上涨、投资下降后，进入了需求明显疲软的时期。此外，随着工棚货币化等优惠政策的收紧，买家观望情绪加剧，交易业绩不尽如人意。总体而言，未来的房地产市场将因城市政策的特点而更加突出，这将进一步加剧不同城市房地产市场的分化。

根据具体交易数据，中原地产研究中心提供的数据显示，在一线城市中，北京3月份新建商品住宅交易面积为31.1万平方米，较上月增长108%，同比增长130%。与此同时，二手房交易量达到16000套，近10个月来的最高值；上海新建商品住宅交易面积63.2万平方米，比上个月增长106.5%；广州新建商品住宅交易面积90.2万平方米，环比增长177%，同比增长48%；深圳新建商品房交易面积29.52万平方米，比上个月增长139%，比上年增长49%。

此外，3月份，二线城市新建商品房交易面积环比增长82%，同比增长30%。其中大连和南京增幅较大，分别达到286%和259%；但温州和南宁涨幅不大，不超过20%。根据三线城市的平均数据，新建商品住宅交易面积同比下降14%。市场整体仍在调整中。

“从基本面来看，一些城市一季度交易量回升，尤其是一线楼市交易量增加，导致市场热度提升，但总体而言，市场不具备‘大杨云’的基础。”58安居客房地产研究院首席分析师张博14日告诉记者，目前一二线楼市调控政策并未明显放松，尤其是限购方面，短期内需求难以快速增长。三四线城市面临2019年计划棚改面积同比大幅缩水的现状。预计全国房地产将谨慎拿地，融资难度仍高，房企将降低业绩目标。

上海中原地产首席分析师卢文喜也表示，虽然目前市场成交量继续回升，但并不意味着价格将开始新一轮反弹。主要原因是目前的供需关系比较稳定，尤其是在供应量略大于成交的背景下，不容易抬高房价。

十城限售令到期，热点城市“解禁”步伐缓慢

作为全国第一个下达限售令的城市，目前厦门首批限售房可以投放市场。此外，福州、青岛、广州、徐水、长乐、常州、东莞、扬州、常德等9个城市的限售令已经到期。随着大量住房流动性的释放，房地产市场是否会再次波动成为无数人关注的焦点。

“在房地产市场监管工具箱中，限制销售是本轮监管创新行政手段的途径之一。”4月14日，恒大研究院副院长夏磊在接受记者采访时表示，与金融、土地、财税等调控工具相比，限售房在短期内对房地产交易量和价格的影响更为显著，可以有效抑制市场过热时期的投机和投资需求，在市场火爆时起到快速踩刹车的作用。

以厦门为例。2017年3月25日新政出台前，厦门二手房3月份成交量约7000套，但这一数字在4月份暴跌至3830套。

58房屋研究院首席分析师张博告诉记者，虽然限售房政策的出台在打击房地产投机方面发挥了重要作用，但不可否认的是，市场上可交易房屋的数量有所减少，这在一定程度上有利于准备购买存量房屋的空急需购房者。一般来说，限售政策主要是楼市调控中的一种辅助性“短效药”，不能长期使用，否则不利于楼市的长期健康发展，过度的行政干预也可能产生额外的不良后果。

据不完全统计，2017年3月以来，48个城市出台了不同年份的限购政策。除了目前已经过期的10个城市，还有济南和Xi安两个即将在4月份过期的热点城市。那么，这个政策以后还会继续吗？

夏磊认为，从影响来看，由于目前房地产市场已经恢复稳定，房屋交易进一步回归理性，即使首批限售房陆续上市交易，在其他监管政策仍在严格执行的背景下，预计也不会对市场产生很大影响。就政策是否继续而言，目前的房地产政策旨在“稳定地价、稳定房价、稳定预期、防范风险”，更强调因地制宜、制定精确的政策。但地方政府在调控方面有更大的自主权，预计在平衡“稳增长、保财政、涨房价”的压力下，将适度修订以前的调控。在房地产市场进一步稳定的背景下，一些城市可能会退出限购政策。

张博还表示，陆续取消限购政策将是大势所趋，但热点城市的退出节奏可能会放缓。

【/s2/】如果放开落户，二三线热点城市价格会上涨？

日前，国家发改委公布了《2019年新型城镇化建设重点任务》，明确大城市要取消或放宽落户限制，北上广深等特大城市也要大幅增加落户规模。这次改革的出台，不仅会给二三线城市带来更多的人才，还会增加对住房的需求。

4月14日，58房屋研究院首席分析师张博告诉记者，在不同城市放松户籍制度确实会导致购房需求的短期增长。从长远来看，未来5至10年放松户籍管理，不仅能有效扩大内需，同时也能保证经济稳定发展，对提高我国城市化率和房地产市场健康发展将起到重要作用。

“从目前的情况来看，二三线城市的人才抢夺在这两年已经开始，长三角、珠三角等五大城市群核心城市的人才抢夺已经成为“白热化”，而落户政策的放松对这些城市的影响更为明显。随着热点二线城市对人才的吸引力不断提升，受落户政策放宽的影响，更多的蓝领甚至农民工会落户二三线城市。未来，大量的长期农民工将逐渐成为永久居民。房地产市场的促进作用也将更深、更长期。”米娜说。

在张博看来，首先，对开放和定居的限制并不意味着所有城市的购房人数都会激增。目前仍有大量人口向东部和南部沿海地区转移，其他非热点城市的购房需求不会增加，也可能下降。其次，开放定居限制在不同规模城市的表现不同，不同规模城市对非居民人口的吸引力也因就业吸纳能力和公共服务水平的差异而不同。北上广深等一线城市吸引力长期较强，因此放松力度更加“微调”，入城人数增长相对缓慢，楼市调控放松步伐将放缓。二三线城市的落户政策要谨慎。如果他们放松得太快，将刺激当地房地产市场的短期需求。最后，房地产市场的稳定也取决于城市化水平的不断提高。城市化水平的有序稳步提高，将对房地产市场的长期供求平衡起到重要的“调节器”作用。值得注意的是，推广的范围和方法还需要“由市决定”，具体的具体政策还需要“由市实施”。

编辑| Monina [/s2/]