(房讯）双重因素叠加，住宅和土地市场遇冷，未来房地产市场走势仍将平稳

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受春节淡季等因素影响，2020年1月重点城市新房、二手房、土地市场成交量均有不同程度的下降。据不完全统计，目前已有60多个城市暂停商品房销售，部分省市要求售楼处和房产中介机构暂停营业，对房地产市场造成了一定影响。

据业内人士分析，从长期来看，用“稳定”二字来调控房地产的方向还会继续。疫情整体控制后，房地产市场短期内积累的市场需求有望进一步释放，未来回归稳定将是一个大概率事件。

房地产市场进入低谷

韩毅智库1月份监测的40个城市住宅市场交易数据显示，当月全国商品住宅销售面积1538.61万平方米，同比下降5.9%，环比下降33.9%。

具体来说，一线城市同比下降15.1%，环比下降39.3%。广州环比下降60.3%，降幅最大。核心二线城市同比上升，环比下降，普通二线城市均环比下降。核心二线城市成交面积512.8万平方米，环比下降43.1%。普通二线城市交易面积345.4万平方米，同比下降28.1%，环比下降26.4%。大多数普通二线城市都有不同程度的下降，其中青岛下降幅度最大，达到54.6%。1月份三四线城市交易面积483.7万平方米，同比增长4.6%，环比下降23.6%。

根据韩毅智库的分析，1月份城市成交量萎缩主要有两个原因。一方面，2019年年底，为了实现全年销售目标，从而加快销售和去工业化，2019年12月的基数比较大，导致2020年1月交易量大幅下降。

另一方面，作为传统的1月份销售淡季，房地产企业的重点不在销售方面，而是在融资和投资的准备上。“此外，春节期间发生疫情，对三四线置业需求产生一定影响，从而影响1月份整体交易情况。”

1月份全国土地市场也进入低谷。当月，全国200个监测城市规划总建筑面积24505.6万平方米，分别比上个月同期下降17%和56%。土地交易总规划建筑面积11604.1万平方米，同比下降45%，环比下降66%。

受春节假期等诸多因素影响，各能级城市土地交易环比全面下跌。根据韩毅的分析，供应量减少的主要原因是:一方面，由于春节假期和疫情的双重影响，销售停滞和支付减少导致资金短缺，需求不足影响了供应量的减少；另一方面，政府忙于疫情防控，导致土地供应减少。

不仅如此，从监测数据来看，二手房市场成交量也大幅下降。壳牌研究院市场研究部的数据显示，2020年1月监测的18个城市二手房成交量大幅下降，比2019年12月下降38%，比2019年12月下降27.3%。

从城市来看，武汉的衰落最为明显。1月份，武汉链家二手房成交量下降51.3%。其次是烟台和青岛，营业额分别下降48.2%和46.8%。廊坊、广州、合肥跌幅相对较小。受成交量下降影响，年末价格回升势头减弱。1月份，18个重点城市中9个城市房价环比下降，城市数量比上个月增加2个。去年底市场反弹带动的涨价有所减弱。

楼市整体库存规模有所增加

值得一提的是，从2019年整体数据来看，楼市呈现出“供大于求”的趋势，住房存量整体呈上升趋势。易居研究院的监测数据显示，2019年，全国监测的100个城市新增商品房供应量为6.0715亿平方米，成交量为5.8107亿平方米。

易居研究院智库中心研究主任严跃进指出，通过观察2019年全年的月度数据，我们可以看到，全年有三个供应高峰，分别是9月、11月和12月。“类似供应高峰的出现，不仅说明地方政府放松了对预售证书的管控，也说明房企在办理预售证书方面更加积极。由于年供需比为1: 0.96，客观上带动了库存规模的增加。”

截至2019年12月底，一、二、三、四线100个城市新增商品房库存总量分别为298124668和20693万平方米，环比增速分别为6.5%、2.1%和1.4%，同比增速分别为2.4%、6.0%和5.8%。颜跃进说:“观察三类城市的数据，可以看到，2019年三类城市都进入了库存上升的通道，其中二线城市上升趋势最明显，客观上要求他们在2020年继续做好。盘点工作。”

截至2019年12月底，在监测的100个城市中，有59个城市的库存同比呈正增长。地级市有5个，分别是日照、柳州、惠州、金华、岳阳。与此同时，100个城市中有41个城市的库存同比下降。

总体而言，2019年，中国100个城市的住宅库存数据整体上升。严跃进表示:“受供应量影响，库存规模明显增加，反过来导致去化学周期等指标增加。从城市结构来看，部分地级市和沿海城市的库存压力比较大，值得关注。类似城市的库存压力与棚改政策调整、投资投机需求减弱、政府积极发行预售证书有关。当然，总体而言，无论是一二线城市还是三四线城市，库存去库存周期一般都处于较低水平。”

严跃进进一步分析，“客观来说，随着疫情的有效控制，预计第二季度社会经济将逐步进入稳定状态，楼市将逐步活跃，对相关城市的去库存化将产生积极影响。”

未来房地产市场趋势将保持稳定

“作为传统的淡季销售，通常1月份的数据不能影响我们对2020年市场表现与2019年市场表现持平的判断。”然而，根据韩毅智库的分析，由于疫情的突然爆发，房企的恢复和项目开工的推迟最终会影响城市商品房的供应，同时也会对住房购买需求的释放产生一定的负面影响。

“然而，需求和供应都是延迟进入市场的结果。然而，房屋企业面临着维修不善的问题，这就是资金短缺。疫情过后，政策调控和融资调控的边际放松会加大，企业降价、加快收获的可能性会更大。”韩毅对此进行了分析。

自1月以来，由于疫情爆发，为了降低人群集中度，防止新型肺炎感染，许多省市要求房企暂停开设售楼处，给房企的销售业绩带来了压力。疫情也耽误了很多省市复工。对于房地产行业来说，复工的延迟会延迟房地产企业的施工进度。

韩毅认为，从长远来看，预计用“稳定”这个词来形容房地产调控的方向将会继续。

从2月份开始，房地产企业公布了1月份的销售业绩。据Cree房地产研究中心统计，1月份，房地产百强企业实现月销售额5097.5亿元，整体业绩规模较去年同期下降近12%。

“1月份的销售规模主要是由上半年的业绩推动的。年底以来，由于疫情严重，很多售楼处关门歇业，新房销售基本停滞，整体短期市场走势低迷。”嘉里房地产研究中心的一位分析师指出。

"但一旦疫情稳定甚至基本好转，市场就会迅速恢复."该人士分析预测，“在此期间积累的市场需求集中释放后，房地产市场成交量的快速稳定仍是一个高概率事件，疫情因素对下半年和明年房企业绩的影响有限。”

“在当前特殊形势下，住宅企业积极应对市场变化是关键。”分析师进一步认为，一方面，大多数房企加大了线上销售渠道的推广力度，以缓解线下销售暂停对企业项目节奏的影响。另一方面，在自身资本和抗风险能力受到考验的情况下，房企应重点应对短期现金流压力，顺应市场趋势，保持审慎态度，积极调整年成交量安排和资金周转。

编辑依桐志平