(房讯）旺季不旺，长租公寓面临考验

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今年，受新冠肺炎突发肺炎疫情影响，房屋租赁市场受到很大冲击。前段时间，北京、杭州等地很多长期出租公寓运营商的资金链断裂，停止运营。在南宁，也有租户退租、企业延迟退还押金、退房违约等情况。如今，随着复工复产的推进，长租公寓市场逐渐回暖，但与去年同期相比，仍有一定差距。

▲8月24日中午，在南宁市王源路青年国际公寓大楼，一位市民正在查看房屋租售信息。这里的房间租金根据设施齐全程度从1200元到1600元不等。南华早报记者邹照片

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南宁约有2万套分散式长期租赁公寓

长期租赁公寓是房屋租赁业务发展到一定阶段后自然产生的。(化名)2014年从北京回到雍，成立了一家房屋托管公司。“2013年左右，一些同行开始这么做。长期出租公寓是从‘二房东’演变而来的。起初是个人形式，后来资本进入，发展成公司主导。”

2017年是南宁房屋租赁市场的转折点。2017年3月，自治区有关部门发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，提出建立购租并举的住房制度，鼓励房地产开发企业发展住房租赁业务。

秦亮表示，2018年之前，南宁的长期租赁公寓市场基本上由本地企业主导。2018年后，陆续有全国连锁长期租赁品牌企业。因此，许多物业管理公司或开发商使用自持土地开发建筑物，并通过整体租金改造进行运营。

“这个行业分为开发商部门、物业部门、中介部门、自营部门等几个阵营。”秦亮认为，长期租赁公寓根据运营模式可分为“集中型”和“分散型”。目前南宁的长租公寓以分散为主，2万套左右，市场接近饱和。

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受疫情影响，/0/的比率急剧上升

今年疫情爆发后，中国空长期租赁公寓的平均入住率大幅上升，南宁也出现了同样的情况。“以漂亮房子为例，空的购房率在年前一直控制在7%~8%，但疫情过后，空的购房率上升到15%~20%。”美居资产管理有限公司(简称“美居”)负责南宁事务的王经理说。

秦亮经营的托管公司目前托管约1000间客房(约250套3室1厅的房屋)，大部分分布在东盟商务区和南宁金湖广场。他说，今年2-3月，租客留在家里抗疫，长租公寓市场趋于稳定，但到了3月底，开始出现退租潮。“在不到一个月的时间里，该公司管理的空客房数量从60多间增加到200多间”。

“我们的租客多为年轻人，抗风险能力较弱。”秦亮说，由于疫情的影响，许多行业一度停止经营活动，许多人的收入受到影响。“有的人在租金相对便宜的城市农村租房，有的人选择离开南宁。”。

7月份，南宁的长期租赁公寓市场有所回升，但与去年相比，仍有很大差距。“过去的这个时候，是大学生毕业后找房子的旺季，但现在有100多个房间，空的房子会亏一天钱。”秦亮有些担心。

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房客直到退休一个月才能取回押金

美居王经理分析，疫情期间，长期租赁公寓企业整体收入达到历史新低，部分企业因缺乏足够的现金流而无法维持正常运营甚至倒闭。例如，作为中国长期租赁公寓的龙头企业，壳牌发现之家在招股说明书中披露了其长期租赁公寓业务的业绩:2019年收入为3.09亿元，而今年上半年仅为6200万元。

回头看看南宁。自2015年12月起，郑先生已出租12间客房及经营酒店式公寓。签合同的时候，他交了4万多的定金。但受疫情影响，郑先生无力支付房租，所以退了房。没想到，在找回押金的过程中，他和失主发生了冲突(本报3月25日报道)。

没有巧合。李女士去年去南宁工作了。同年6月14日，她通过南宁米兔资产管理有限公司(“米兔公司”)租用了桂春路小区的房子，并与几个女孩合租。根据合同，房屋押金为1630元，租赁期限为一年。今年6月18日，李女士办理出租手续时，公司表示将延迟30天退还押金。李女士了解到，5月份有几个室友退房了，刚开始也没拿回押金。

7月20日，按照米兔承诺的时间，李女士终于拿回了定金。8月中旬，米兔在接受记者采访时说，虽然市场正在回升，但困难时期尚未过去。“为保证公司能维持运营，押金的退还仍需延迟，但不超过30天”。

其实类似的延迟退还押金的做法，并不是某公司的案例。在投诉平台输入“公寓”、“押金”等关键词，可以看到消费者投诉长期出租公寓企业涉嫌代扣押金。

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市场回暖时，企业搞优惠竞争客户[/s2/]

面对困境，租房公寓托管公司的父母有不同的应对方式。有的选择延迟退还押金给下游租户，有的则要求上游业主免租退租。

南宁某网友举报，其房屋位于南宁市青秀区，并于去年6月10日与美丽屋签订了6年房屋托管合同。双方都同意美宅每季度交房租，但从今年3月开始美宅以疫情为由要求减租，他不同意。之后美丽屋未能按期交房租。

据一位业内人士透露，在此期间，不仅长期出租公寓，而且租金延误在整个房屋租赁行业也很常见。一些托管公司在没有征得房东同意的情况下，主动停止出租和退房，以减少损失。“在长期租赁公寓领域，很多托管公司没有存款或者存款较少。托管公司违约时，违约成本很低。所以很多业主只能忍着，最后不了了之。

针对网上投诉，美丽屋工作人员解释说，疫情期间，确实撤了几套房。关于免租金，企业只是提出倡议，大部分业主理解，部分个人不支持。企业目前面临困境，但租金已经全部付清，没有拖欠。

美居王经理表示，目前虽然市场有所回升，但业绩勉强达到去年同期的80%。根据法律规定，每年9月至11月是长期租赁公寓市场的低谷期。为了将空的购房率控制在10%以下，各企业将进行减租和免租活动，努力更新老客户，争取更多的新租户。